המהפך בעולם ההשקעות בנדל”ן

אם השקעה בנדל”ן למגורים היתה הלחמניות החמות של שוק המשקיעים החל מימי סוף משבר הסאב פריים בסביבות 2010, לפני כחמש שנים הסתמן מהפך בשוק הנדל”ן למשקיעים בישראל, כשיותר ויותר משקיעים בחרו בנכסי נדל”ן מסחריים על פני נכסי נדל”ן למגורים, וכשבוחנים את שתי העסקאות מקרוב קל להבין ששינוי ההעדפות של המשקיעים הגיעה עם מגוון של סיבות טובות: על אף שהמחיר למ”ר בהשקעה בנדל”ן מסחרי הוא גבוה יותר, השטח בנדל”ן מסחרי (למשל עבור חנות או משרד) הוא הרבה יותר קטן וכל הסכום הכולל להשקעה הוא נמוך יותר בדרך כלל. רמת התחזוקה של נכסי נדל”ן מסחרי היא גבוהה יותר ולא אחת מציעים היזמים השקעה בנכסי נדל”ן מסחרי הכוללים תחזוקה שוטפת וניהול של הבניין. השוכרים מתעניינים בדרך כלל בהסכמים לטווח ארוך ודמי השכירות גבוהים יותר ביחס לנדל”ן למגורים. כך יוצא שהמשקיעים בנדל”ן מסחרי פשוט מרוויחים מכל הכיוונים, כמעט ללא סיכונים.

את שנת 2020 התחלנו עם אלפי התחלות בנייה של קניונים ומרכזים מסחריים הפזורים ברחבי הארץ. במהלך השנה שהתאפיינה בסגרים והפחתה משמעותית בקניות בחנויות פיזיות, עמדו אותם פרויקטים שבנייתם החלה כפילים לבנים, כאשר ההערכה היתה שעד 70% מהם יהפכו מיותרים עם הרגלי הרכישה המקוונים החדשים של הישראלים. באותם הימים, דמי השכירות לעסקים ירדו בממוצע ב – 25% ברחבי הארץ, וחנויות רבות נסגרו וננטשו בשל מיעוט בהכנסות וחוסר יכולתם של השוכרים לעמוד בתשלומים.

רק שעם תום הקורונה, תחזיות אלה התבדו, כאשר קהל גדול של קונים ישראלים הסתערו על החנויות הפיזיות והביקושים הרקיעו שחקים. לא רק ההכנסות והרווחים של חנויות פיזיות עלו – גם דמי השכירות לנכסי נדל”ן מסחריים באזורי ביקוש עלו בעד 40% ביחס לדמי השכירות של סוף שנת 2019. ייתכן, שזהו בדיוק הזמן להשקיע בנכסי נדל”ן מסחרי.

אין מנגנון לקביעת רף מקסימאלי לדמי השכירות

בישראל, כמעט אפשר לומר שהקורונה כבר מאחורינו. אנחנו רואים את זה לא רק ברחובות העמוסים אנשים מחייכים, נטולי מסיכות פנים – אלא גם בשורות הרווח של העסקים והחנויות. כלכלנים מדברים בשבועות האחרונים על האינפלציה שתחילתה כבר כמעט מורגשת: גל של עליות מחירים שישטפו את השווקים, בארץ ובעולם. בעוד עליות מחירים של מוצרי צריכה בסיסיים מפוקחת על ידי מערכות הפיננסים בארץ, והעלאת מחירים של מוצרי “מותרות” נמצאת בתחרות מול שווקים בין לאומיים – בשוק השכירות לעסקים אין מנגנון שמפקח על גובה השכירות או מגביל אותה, ואין תחרות גלובלית. זה אומר, שככל שהלקוחות מתעניינים בשופינג ברחובות הערים, כך גובה השכירות המבוקשת עבור חנויות יעלה – וכבר עכשיו, באזורים של ביקוש גבוה כמו הרחובות של מרכז תל אביב, אנחנו רואים את ממוצע דמי השכירות עולה בעשרות אחוזים.

העדפה ברורה לנכסים מסחריים במרכז הארץ

רבות דיברנו לאחרונה על השקעה במרכזים לוגיסטיים, אלו הם מחסני ענק חכמים שתומכים בחנויות מקוונות ומאפשרים ניהול נוח של מלאים ושילוח מהיר. מרכזים לוגיסטיים (או מרלו”גים) כאלה ממוקמים בדרך כלל בפריפריה, באזורים בהם מחירי הנדל”ן נמוכים יחסית.

לעומת ההשקעה (הרווחית) במרלו”גים, השקעה בחנויות ונכסים מסחריים היא דווקא רווחית יותר, כפי הנראה, כאשר מדובר בנכסים במיקומי פרימיום במרכז הארץ ובאזורים של ביקוש גבוה. על אף היצע לא מבוטל של נכסים מסחריים למכירה באזורי הפריפריה בארץ, בקניונים ובמרכזי מסחר שנבנים צפוני מחדרה או דרומה מאשדוד – התשואות הגבוהות מתקבלות דווקא עבור חנויות ומשרדים באזור גוש דן והמרכז, במקומות בהם לקוחות רבים ופוטנציאל נרחב לפריחת העסק.

מתי נראה איזון?

מעולם לא פקד את העולם משבר גלובלי והרסני כל כך, במובנים רבים,כמו הקורונה. וביחד עם זאת, אם ללמוד על היציאה מן המשבר מתוך משברים קודמים בעולם, אנחנו יכולים לראות כי תקופת השגשוג המגיעה לאחר תקופות של משבר מביאה את המשק בסך הכל למחירים גבוהים מאלה שנראו לפני הכניסה למשבר. מדידות שבוצעו באופן עקבי הראו כי 12 חודשים לאחר היציאה מן המשבר המשקים נוטים להתאזן, ולפיכך אפשר להניח שמדובר בעוד חודשים רבים של עליות מחירים, עד שנגיע לאיזון.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.