מחירי הנדל”ן בישראל עלו בשנה האחרונה ביותר מ – 13%. אם נהפוך אחוזים למספרים: במחיר דירה ממוצע של 1.8 מיליוני שקלים, השנה הרוויחו בעלי נכס, באופן תיאורטי כמובן (עד למכירת הנכס), 234,000 ₪ רק בשל עליית הערך של הנכס. זוהי עליית ערך שגוזרת תשואה תיאורטית גבוהה כמעט פי שתיים מהשכר החודשי הממוצע במשק. אבל חשוב לדעת שבין אם אתם משקיעים בנדל”ן שמחפשים נכס נדל”ן מניב בארץ או בין אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל”ן בחו”ל – מחיר הנכס עצמו, הוא רק ההתחלה. כמה תעלה עסקת נדל”ן מעבר למחיר הנכס? כל מה שחשוב לדעת – במאמר שלפניכם.

מס רכישה – המס המשמעותי ברכישת נדל”ן בישראל

בישראל, נהוג תשלום מס רכישה עבור נכסי נדל”ן בשיעורים שונים ביחס למספר הנכסים של הרוכש (נכס למגורים או נכס שני ומעלה להשקעה) ולמחיר הנכס הנרכש. הנה פירוט תמציתי בנוגע לשיעורי מס רכישה לנכסי נדל”ן בישראל:

עבור דירה ראשונה (המיועדת למגורים):

עבור החלק במחיר הנכס שהוא עד 1,805,545 ₪ – ללא מס רכישה

עבור החלק במחיר מעל סכום זה ועד סכום של 2,141,605 ₪ – 3.5%

עבור החלק במחיר מסכום זה ועד 5,525,070 ₪ – 5%

וכן הלאה.

עבור דירה נוספת לרוכש:

עד 5,525,070 – 8%

על הסכום שמעל 5,525,070 – 10%

מסים ותשלומים נוספים לרכישת נדל”ן בישראל

עוד מיסים שחשוב לקחת בחשבון בעסקת נדל”ן עשויים להיות:

• מע”מ – ברכישת נכס מקבלן
• מס על השכרה – השכרה נחשבת הכנסה, והיא פטורה מתשלום מס עד סכום של 5,070 ₪ בחודש. בסכומים גבוהים מזה – יש לשלם 10% מהתמורה עבור ההכנסה.

מיסים נוספים, כמו מס שבח, היטל השבחה או מס הכנסה, ישולמו בעת מכירה של נכס על ידי המוכר.

התוספת של תשלומי משכנתא למחיר הנכס

את החלק שיממן המשקיע באמצעות הלוואה ממחיר העסקה, הוא ישלם בתשלומים חודשיים לאורך חיי המשכנתא. חשוב לדעת, כי בהלוואת משכנתא הצפויה להימשך לאורך 20 שנים ומעלה, חישוב כללי מאוד לעלויות ההלוואה הוא זה: עלות ההלוואה עומדת לאורך כל חיי המשכנתא על כ – 50% מסך הקרן. במילים אחרות: אם רכישת הנכס תדרוש מימון באמצעות הלוואת משכנתא של 500,000 ₪ לאורך 20 שנה – ניתן להוסיף לחישוב המחיר הכולל של הנכס 250,000 ₪ עלות ההלוואה על פני תקופת הזמן המלאה.

במקרים של נכס מניב, כמובן, תשלומי המשכנתא עומדים כנגד תשלומי השכירות בדרך כלל, ובכל זאת, בחישוב התשואה חשוב לדעת כי מדובר בהוצאה משמעותית שיש לקחת בחשבון.

מיסוי ועלויות ייחודיות בהשקעה בנכסי נדל”ן בחו”ל

משקיעים שבוחרים בתהליך של רכישת נכס נדל”ן מניב בחו”ל רואים אל מול עיניהם לעיתים קרובות מבחר שונה לחלוטין של נכסים, במחירים נמוכים ביחס למחירים הגבוהים של נכסי נדל”ן בישראל. ביחד עם זאת, היבטי מיסוי ותשלומים נוספים במדינות שונות הם שונים מאלה המקובלים בישראל – וחשוב לברר באמצעות איש מקצוע בעל התמחות בשוק המקומי בנוגע לעלויות הנוספות של רכישת נדל”ן בחו”ל בטרם מחליטים על המדינה והנכס להשקעה. חשוב לבדוק שהמדינה בה אתם רוכשים את הנכס חתומה על אמנה למניעת כפל תשלומי מס של משקיעים, שתאפשר תשלומי מס רק במדינה בה אתם רוכשים את הנכס וזיכוי מתשלומי מס בישראל. בנוסף, בחלק מן המקרים מקובל להשקיע בנדל”ן כחברה שהמשקיע פותח מקומית לצורך נוחות הניהול והפחתה בתשלום מס, ולא כמשקיע פרטי. נושא נוסף שחשוב לקחת בחשבון לצד היבטי המיסוי הוא הצורך להעסיק באופן שוטף חברת ניהול שתדאג לאחזקה של הנכס ולהשכרתו השוטפת. בהשקעה בנכסים בסגנון מולטי פמילי הוצאה זו פחותה עקב ניהול שוטף של המתחם בידי הדיירים.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.