שנת 2021 קרובה לסיומה, והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת על נתוני שיא בכל הקשור לנטילת משכנתאות לרכישת דירות: ברבעון השני של 2021, הייתה עליה של 31% בסכום המשכנתאות שניטלו בישראל, ביחס לרבעון השני. מחירי הדיור זינקו בכ – 10% במהלך שנת 2021 ובכ – 15% בשנתיים האחרונות, מה שמביא לעלייה ממוצעת במחירי הנדל”ן של כ – 36% בעשור האחרון. אם נמיר את האחוזים הללו, שנראים לא מזיקים, למחירים בפועל, נוכל לספר שמחירה של דירת שלושה חדרים בשטח של כ – 80 מטרים בחולון עלתה בערך מיליון ₪ בשנת 2011 – היום, דירה כזו תעלה בערך 1.5 מיליוני שקלים, זה עוד 500,000 ₪ שרוכשים צריכים לדאוג לממונם – בעוד השכר הממוצע לא מציג עליות דרמטיות כאלה.

מה קרה לשוק הדיור בישראל? האם מדובר בבועה שמשתלם לחכות שתתפוצץ? וכיצד עודף הביקוש והמיעוט בהיצע משפיעים על בחירתם של משקיעים, להשקיע באפיק האלטרנטיבי הרווחי של נדל”ן להשקעה?

סופן של התכניות להוזלת מחירי הדיור

לפני כשנה, בסוף שנת 2020, הוכרז כי תכנית “מחיר למשתכן” מגיעה לסיומה. תכנית “מחיר למשתכן” זכתה לקיתונות של ביקורת, בין השאר בנוגע לרמות הגימור של דירות המיועדות למחיר למשתכן והחריגות בזמני המסירה של הנכסים, ובכל זאת הן אפשרו הנחות של עשרות אחוזים ברכישת דירות לצעירים. לצד תכנית ההוזלות של הדיור שאופסנה לעת עתה, כדאי לרשום גם את השינוי מעורר המחלוקת של בנק ישראל בתנאים לנטילת משכנתא. בתחילת השנה התקבלה התקנה המאפשרת נטילת שיעור גבוה יותר של הלוואת המשכנתא בריבית פריים – ריבית זולה יותר אבל לא קבועה, ושיעור מופחת שמחייב בנק ישראל ליטול בריבית קבועה, מאפשרת יציבות של גובה ההחזר אבל ריביות מנופחות ותשלומים גבוהים יחסית.

ניראה ששינויים אלה הביאו לזינוק בביקוש לדירות בשוק הנדל”ן: אם באוגוסט של 2020 דווח על 9,700 עסקאות נדל”ן שמתוכן 1,700 דירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, ביוני 2021 דווח על 13,800 עסקאות נדל”ן, רק כ – 900 מהן במסגרת המחיר למשתכן בפרויקטים אחרונים בהחלט של התכנית.

העלאת מס רכישה מזרז החלטת משקיעים לרכוש דירה

לאחרונה פורסם כי משרד האוצר מתכנן להעלות את שיעורי מס הרכישה לדירות להשקעה בשיעורים משמעותיים – זאת, במפורש על מנת לצנן את הביקוש של משקיעים לדירות ולאפשר ירידות מחירים בשוק הנדל”ן עבור דירות למגורים, לדירה ראשונה ולמשפרי דיור. בפועל, ניראה כי ההודעה על העלאת מס רכישה בעתיד הקרוב הזינה את שוק המשקיעים המחפשים דירה כהשקעה אלטרנטיבית, עם עליה של 57% במספר רכישות הדירות של משקיעים באוגוסט השנה (כ – 3,000 דירות) ביחס למספר רכישות הנדל”ן של משקיעים באפריל השנה (כ – 1,900).

עליות מחירים חסרות תקדים במדד תשומות הבנייה

עוד השפעה של עוזרת לצינון מחירי הנדל”ן היא העלייה החדה במחירי תשומות הבניה וחומרי הגלם, כמו גם עלייה חדה במחירי התובלה של חומרי בניה. מדד תשומות הבניה עלה במהלך שנת 2021 בכ – 4.5%, זאת כמובן בשל משבר הקורונה, קשיי האספקה והתובלה והתייקרויות עולמיות בחומרי גלם.

האם מדובר בבועת מחירים?

בעשור האחרון, דובר לא פעם על הבועה של מחירי הנדל”ן בארץ, אולם מי שעוקבים אחר השינויים במחירי הדיור בארץ יודעים להגיד, שניראה שהבועה לא מגיעה לכדי התנפצות. כבר בתקופת יאיר לפיד וההצעה הזכורה למע”מ 0 על רכישת דירה למגורים, שהגיעה על רקע של עליות מחירים למשך חמש שנים, בחרו זוגות להמתין לשינוי במחירי הנדל”ן בארץ – והפסידו בשל ההמתנה סכומי כסף ניכרים. האם בועת הנדל”ן הישראלית תתפוצץ בעתיד הקרוב? אם ההיסטוריה מעידה על הצפוי לנו בעתיד, כפי הנראה, מחירי הנדל”ן בישראל רק ימשיכו ויאמירו בשנים הקרובות.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.