שוק הנדל”ן בישראל לוהט בתקופה האחרונה, עם עלייה של מעל 9% במחירי נכסי נדל”ן במהלך שנת 2021, וביקושי שיא למשכנתאות בהיקפים שעוד לא ראינו כמותם. שר האוצר בוחן אפשרות של העלאת מס רכישה על מנת למתן ביקושים לנדל”ן של משקיעים המבקשים לרכוש נכס להשקעה ולא למגורים, אולם לא ברור אם העלייה בשיעורי מס הרכישה לדירות להשקעה אכן תצא לפועל בקרוב.

סעיף 9 א’ לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה קובע כי כל מי שרוכשים זכות במקרקעין מחויבים בתשלום מס רכישה, שמחושב לפי שווי העסקה ומושפע ממאפיינים מסוימים של הרוכשים. הגורם בעל ההשפעה הרבה ביותר על שיעור מס הרכישה הוא המניע לרכישת נכס המקרקעין כאשר מי שרוכשים את דירתם הראשונה, כמו גם משפרי מגורים המוכרים דירה יחידה בבעלותם וקונים אחרת, נדרשים לשלם מס רכישה נמוך בעוד מי שרוכשים נדל”ן להשקעה משלמים מס רכישה גבוה יותר. לגובה מס הרכישה השפעה גדולה על כדאיות עסקת מקרקעין לכן המדינה יכולה להיעזר במס הרכישה כדי להתערב בשוק הנדל”ן, למשל כדי להרתיע משקיעים, למנוע רכישת דירות להשקעה ולהותיר היצע גדול יותר של דירות למגורים. לאחרונה נודע כי במשרד האוצר שוקלים להעלות את מס הרכישה שנדרשים לשלם משקיעים בנדל”ן מ – 5% ל – 8%, זאת כחלק מתוכנית להוזלת מחירי הדירות.

תכנית משותפת למשרדי האוצר, השיכון והפנים

בשנת 2015 העלה שר האוצר דאז, מר משה כחלון, את מס הרכישה שנדרשים לשלם משקיעים בנדל”ן. מי שרוכשים דירה בנוסף לדירת מגורים שכבר נמצאת בבעלותם, מ – 5% ל – 8% במטרה לצמצם תופעת רכישת דירות למטרת השקעה ולהגדיל את היצע הדירות למגורים. ביולי 2020 החזיר שר האוצר ישראל כץ את מס הרכישה למשקיעים לרמתו הקודמת, זאת בשל צמצום מספר עסקאות הנדל”ן שבוצעו בישראל בצל משבר הקורונה. הפחתה זו של מס הרכישה הובילה לגידול דרמטי ברכישת דירות על ידי משקיעים מה שתרם לעליה של כ- 8% במחירי הדיור בשנה החולפת. כעת פועל שר האוצר הנוכחי, מר אביגדור ליברמן, יחד עם שרת הפנים הגב’ אילת שקד, ושר השיכון מר זאב אלקין, לגיבוש תכנית כוללת שמטרתה הוזלת מחירי דירות למגורים. אחד הצעדים המרכזיים בתוכנית זו יהיה ככל הנראה העלאה מחודשת של מס הרכישה למשקיעים מ – 5% ל – 8% אם כי מסתמן ששרת הפנים אילת שקד מסתייגת מכך.

מאז הורדת מס הרכישה הוכפלה כמות המשקיעים בנדל”ן

התומכים בהעלאת מס הרכישה מצביעים על כך שמאז הורדת מס הרכישה עבור משקיעים ביולי אשתקד הוכפל היקף עסקאות הנדל”ן לצרכי השקעה מ – 10% מכלל העסקאות ל – 20%. עם זאת כשבוחנים את הנתונים לעומק מסתבר שמשקיעים רבים גם מכרו דירות כך שסך כל מלאי הדירות הנמצאות בבעלות משקיעים נותר כמעט ללא שינוי. עוד ניתן לטעון כנגד העלאת מס הרכישה למשקיעים כי הממשלה מנסה לקדם דיור להשכרה באמצעות סבסוד למשקיעים גדולים ומוסדיים, הענקת תמריצים לייזום פרויקטים של בניית דירות להשכרה לטווח ארוך ולזכאים, ולכן אין מקום להילחם במשקיעים קטנים הרוכשים דירות ומעמידים אותם להשכרה.

עמימות מכוונת

בשנת 2015 ברגע היוודע כוונת האוצר להעלות את מס הרכישה עבור משקיעים נוצרה בהלת רכישת דירות וביומיים בלבד, בין ההודעה על עליית מס הרכישה ועד כניסת ההעלאה לתוקף, נרכשו לא פחות מ-3,600 דירות. נראה שבממשלה למדו את הלקח וכדי למנוע ממשקיעים היושבים על הגדר למהר ולרכוש דירה הקלפים הפעם נשמרים קרוב לחזה. כך נוצרת עמימות מכוונת בכל הקשור לפרטי התכנית המתגבשת למלחמה ביוקר הדיור, כולל בעניין מס הרכישה. צעדים נוספים שהממשלה עשויה לנקוט בהם, מלבד העלאת מס הרכישה, הם דרישה לתשלום ארנונה כפולה עבור קרקעות שאין בונים עליהם כתמריץ לזירוז הקמת דירות חדשות, פטור מתשלום מס רווח הון כאשר מוכר דירה ממהר ורוכש חדשה תחתיה בתוך 12 חודשים ולא 24 כפי שנהוג כיום, תשלום מס תיירות על ידי בעלי דירות Airbnb המושכרות יותר ממאה לילות בשנה ועוד.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.