איך לבצע השקעה נדל”נית בסביבת ריבית עולה?
הדריכות בארה”ב בימים אלה גוברת עקב העלאת ריבית ראשונה של הפדרל ריזרב, כפי הנראה אחת משבע העלאות ריבית מתוכננות בשוק האמריקאי במהלך 2022, וגם אצלנו במשק הישראלי כבר פורסמה הודעה של בנק ישראל כי העלאת ריבית אחת לפחות מתוכננת השנה, זאת לאחר שהריבית במשק נותרה יציבה ברמה של 0.1% מאז אפריל 2020, לפני כן עמדה הריבית על שיעור של 0.25% מאז נובמבר 2018. בעוד משקיעים ישראלים רבים מעוניינים לבצע השקעות בנדל”ן כאפיק השקעה אלטרנטיבי – אין ספק שהעלאת הריבית הצפויה בשוק הישראלי תשפיע על התמהיל האופטימאלי של תיק ההשקעות כמו גם על האטרקטיביות של השקעות בנדל”ן. אלו הן ההשפעות המקומיות והבין לאומיות של העלאת הריבית על עסקאות הנדל”ן.
#1 – ריבית הפריים תעלה
רק לפני כשנה הודיע בנק ישראל על שינוי מהותי בתקנות נטילת משכנתאות, כך שלווים יוכלו ליטול שיעור גבוה יותר, של עד שני שליש מן ההלוואה, כשהיא צמודה לריבית הפריים, עד אז, התקנות קבעו כי עד שליש מההלוואה יכול להיות צמוד לריבית הפריים ולפחות שליש מן ההלוואה חייב להינטל בריבית קבועה שתסדיר החזרים בגובה קבוע שקל לנהל אותו. לאחר שהתקנות נכנסו לתוקף, ולצד היקפי שיא של הלוואות משכנתא לרוכשי נדל”ן בישראל, מאות אלפי לווים בעלי הלוואת משכנתא מחזרו את ההלוואה שלהם והכילו רכיב פריים בשיעור משמעותי יותר, וזול יותר, בהלוואה שלהם.
הלוואות שצמודות לריבית הפריים הן הלוואות בריבית משתנה בכל עת (בניגוד להלוואות משכנתא בריבית משתנה בהן הריבית משתנה רק אחת לתקופה, בדרך כלל חמש שנים). ריבית הפריים היא הריבית של בנק ישראל ועוד 1.5% – וזה אומר, שככל שהריבית במשק תעלה, יעלו עמה גם ההחזרים בכל הלוואות המשכנתא, בשיעורים משמעותיים עקב התקנות המאפשרות רכיב פריים נגיש יותר. שוק המשכנתאות מנהל היום כמעט מיליון הלוואות בהיקף של כ – 470 מיליארדי שקלים, ושנת 2021 הייתה שנת שיא בהיקפי המשכנתאות החדשות. אין ספק שבשוק ההלוואות ובגובה ההחזרים, ההפרשים בגובה התשלומים יורגשו במאות אלפי בתי אב בישראל.
#2 – המחיר הריאלי של כל נכס נדל”ן
סביבה של ריבית נמוכה מגדילה את הביקוש לנכסי נדל”ן, בשל המחירים הנמוכים של הלוואות ולעומת זאת האטרקטיביות הפחותה של השקעות צמודות ריבית והמחיר הנמוך של הכסף. כשהריבית עולה, אין השפעה ישירה על מחירי הנדל”ן אולם ההשפעה העקיפה על השוק מפחיתה את הביקושים, גם לרכישת נדל”ן בפרט לנטילת הלוואות משכנתא, שההחזרים בגינן גבוהים יותר. משכך, עליית הריבית צפויה לצנן, לפחות במעט, את שוק הנדל”ן שנמצא בעודף ביקושים שהוא כמעט בועתי בישראל, ולפגוע באטרקטיביות שמסבירה רק חלק מהיקפי הענק של השקעות בנדל”ן בישראל בשנתיים האחרונות.
#3 – ההשפעה של העלאת הריבית על אטרקטיביות ההשקעה בנכסי נדל”ן בחו”ל
מי שמחפשים השקעה אלטרנטיבית בסקטור הנדל”ן, מגיעים לא אחת למסקנה ששוק הנדל”ן בישראל אינו מציע תנאים אופטימאליים להשקעה כזו, בעיקר בשל המחירים הגבוהים של נכסי נדל”ן. משכך, אנחנו רואים אלפי משקיעים שבוחרים להשקיע בנדל”ן במדינות שמעבר לים, ולאחרונה התרבו המשקיעים שבחרו לרכוש נכסי נדל”ן מניבים דווקא במדינות מזרח אירופה, כמו גיאורגיה ואוקראינה. העלאת הריבית במשק, שעשויה להביא גם לייסוף של השקל אל מול מטבעות בין לאומיים, מוזילה באופן יחסי וריאלי למשק הישראלי את מחירי הנדל”ן בחו”ל ואת השווי הריאלי של הרכישה במונחים של כסף מקומי. על אף שהעלאת ריבית הופכת את ההשקעה בנכסי נדל”ן בשווקים זולים יותר אטרקטיבית אפילו יותר, כדאי לשים לב להשפעות גיאופוליטיות פחות צפויות, כמו המלחמה במזרח אירופה, שמשפיעה באופן דרמטי על אטרקטיביות ההשקעה ועל שווי הנכס לטווח ארוך.
*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.