השקעה בנדל”ן היא ערוץ השקעה אלטרנטיבית רווחי במיוחד, כאשר התשואה המחושבת להשקעה מחושבת רק ביחס שבין מחיר השכירות לשווי הנכס – אבל עליית הערך של הנכסים מהווה עוד גורם משמעותי בקביעת הרווחיות של ההשקעה. בישראל, מי שיכול להרשות לעצמו להשקיע בנדל”ן דרך רכישה ישירה בדרך כלל נדרש להוסיף לצד החובות בחישוב התשואה גם את עלות ההלוואה למימון העיסקה, מכיוון שמעל 90% מכלל עיסקאות הנדל”ן בישראל מבוצעות עם הלוואת משכנתא. אבל בחו”ל, אפשר בהחלט להשקיע בנכסי נדל”ן, כמו למשל נכסי מולטי פמילי שמספר רוכשים מתאגדים לרכישתם ביחד, בסכומים נמוכים משמעותית מאלה הנדרשים לרכישת נדל”ן בישראל. לצד כל אלה, עומדת למשקיעים האפשרות להשקיע בקרן נדל”ן, כמו למשל קרן ריט. השקעה כזו תאפשר למשקיע לבחור את סכום ההשקעה ללא מימון בעזרת הלוואה, ולשמור על נזילות הכספים. מבין שלושת האפיקים האלו להשקעה נדל”ן – מה המתאים לכם?

השקעה בנדל”ן ברכישת נכס בישראל – למי זה מתאים?

נכסי הנדל”ן בישראל עלו במחיריהם בממוצע בכ – 65% על פני העשור האחרון. אם מחירו של נכס נדל”ן ממוצע עמד בשנת 2012 על כמיליון שקלים, המשמעות היא שבעל נכס הרוויח רק מעליית הערך כ – 5,000 ₪ בכל חודש על פני תקופה של עשר שנים. זה – עוד לפני חישובי התשואה עבודה השכירות. 

אין ספק שהשנים האחרונות היו תקופה מצויינת למי שהצליח להשקיע בנדל”ן אולם השקעה אלטרנטיבית דרך רכישת נכס נדל”ן בישראל היא לא מתאימה לכל אחד: סכומי ההשקעה עצומים, הכסף מאבד מנזילותו לתקופה משמעותית והנכס דורש תחזוקה ואיתור שוכרים. 

למי שפחות מעוניין לנהל את הנכס שלו: השקעה בנכסי מולטי פמילי בארה”ב

מההשקעות הנפוצות בנדל”ן עבור משקיעים ישראלים שיש להם סכום צנוע יותר להשקעה בנדל”ן בארץ, חשוב למנות את ההשקעה בנכסי מולטי פמילי בארה”ב. מדובר ברכישת נכס באופן שיתופי עם עוד משקיעים, כאשר הנכס מושכר למספר משפחות (בדומה לבניין). גובה ההשקעה במולטי פמילי, נכסי מעמד הביניים בארה”ב, עומד בדרך כלל על 50,000 – 200,000 ₪, תלוי כמובן בטיב ומחיר הנכס הנרכש ומספר השותפים. קבוצת משקיעים רוכשת בדרך כלל נכס מולטי פמילי דרך חברת נדל”ן, שמציעה גם שירותי תחזוקה וניהול של הנכס כולל איתור שוכרים – ולעיתים גם מתחייבת לתשלום דמי שכירות בסכום מינימאלי באופן שוטף. ההשקעה בנכס מולטי פמילי בארה”ב אמנם מקנה לרוכש זכויות על הנכס, אולם הלכה למעשה אין זה שונה מאוד מהשקעה בקרן נדל”ן, מפני שמרבית המשקיעים מישראל בנכסי מולטי פמילי לא מבקרים בנכס (או בחלק של הנכס) שבבעלותם או נהנים מהבעלות עליו. איכות ההשקעה תלויה מאוד במקצועיות ואמינות היזם שמנהל את ההשקעה ועליית הערך של אותם נכסי מולטי פמילי בארה”ב היא זניחה ביחס לעליית הערך של נכסי נדל”ן בישראל

ומה עם קרנות ריט וקרנות נדל”ן?

הדרך הנוחה והפשוטה ביותר להשקיע בנדל”ן היא דרך קרנות נדל”ן או קרנות ריט. בקרנות כאלה ניתן להשקיע גם סכומים נמוכים יחסית ונזילות ההשקעה נשמרת טוב יותר ביחס להשקעה ישירה בנדל”ן, בארץ או בחו”ל. מנהלי ההשקעה הם אנשי מקצוע והקרן, המאגדת כספי השקעות של משקיעים רבים, דואגת לפיזור מיטבי של ההשקעות ומנהלת בדרך כלל חטיבה של אנליסטים שבודקים היטב כל השקעה. ביחס לעליות הערך של נכסי נדל”ן בישראל, ניראה שקרנות הנדל”ן מציעות תשואה צנועה יותר בדרך כלל אבל ביחד עם זאת, מדובר בערוץ השקעה אלטרנטיבית שהוא דומה יותר להשקעות בשוק ההון מאשר להשקעה בנדל”ן, עם מיסוי שונה ביחס להשקעה בנדל”ן, חוסר יכולת להשפיע על ההשקעות הנבחרות ותשלום דמי ניהול שנוגס בתשואה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.