שנת 2021 הייתה שנה מעולה להשקעות, ונראה שכמעט ולא שינה באיזה מסלול בחרתם, תמיד נמצא שם רווח. כעת 2022 נפתחת, והזדמנויות חדשות עומדות על הפרק. בעוד שהשקעות רבות פתוחות בפני כלל הציבור, ישנן השקעות שמיועדות לחלק מאוד ספציפי בקהל המשקיעים – המשקיעים הכשירים.

באופן כללי, משקיע כשיר (שנקרא לעתים גם משקיע מסווג ), הוא משקיע בעל ממון. בפני אותו סוג של משקיעים פתוחות השקעות בנכסים שבדרך כלל זמינים רק לגופים מוסדיים גדולים (כמו חברות ביטוח ובתי השקעות). אז מהי ההגדרה המעודכנת של משקיע כשיר, מה הן הדלתות שהסטטוס הזה פותח בפניו, האם המצב בארה”ב דומה – ואיך הסטטוס משפיע על גישה להשקעות נדל”ן בחו”ל? הכל בכתבה שלפניכם.

מיהו משקיע כשיר

נתחיל בהתחלה – מיהו אותו אדם שרשאי לשאת בתואר משקיע כשיר? ההגדרה השתנתה מעט לאורך השנים, וקיבלה את צורתה העכשווית בשנת 2016. לפי התיקון האחרון לחוק רשות ני”ע, ישנם שני מבחנים פיננסיים שלפיהם נקבע סטטוס של משקיע כשיר, או מבחן מסוג נוסף, שהוא למעשה שילוב של שני הראשונים. משקיע כשיר יכול להיות אדם, ארגון או תאגיד.

מבחן שווי הנכסים – לפי מבחן זה, על שווי הנכסים הנזילים שנמצאים בבעלות המשקיע להיות יותר מ-8 מיליון שקל. נכסים נזילים, לדברי רשות ני”ע, הם  מזומנים, פיקדונות ונכסים פיננסיים הזמינים למשקיע.

מבחן גובה ההכנסה – לפי מבחן זה, הכנסתו השנתית של המשקיע בכל אחת מהשנתיים שקדמו לביצוע המבחן הייתה יותר מ-1.2 מיליון שקל, או לחלופין, הכנסתו השנתית של התא המשפחתי אליו משתייך המשקיע הייתה 1.8 מיליון שקל.

מבחן משולב – במסלול זה ניתן לחשב הכנסה ונכסים יחד, באופן הזה: בבעלות המשקיע נכסים נזילים בסך 5 מיליון שקל, וכן הכנסה אישית שנתית בסך 600 אלף שקל; או הכנסה משפחתית שנתית בסך 900 אלף שקל בשנתיים האחרונות.

מה הן הדלתות שפתוחות בפני משקיעים כשירים

משקיע שעומד בתנאים שהוזכרו, יקבל גישה לאפשרויות השקעה שאינן זמינות לכלל המשקיעים – השקעות ראשוניות בסאטרט-אפים, השקעות נדל”ן מסוימות ועוד.

לפי החוק בישראל, חברה לא יכולה להציע השקעה מסוג שותפות מוגבלת ליותר מ-35 אנשים בכל שנה. כאשר מוצעת השקעה מסוג שותפות מוגבלת, משקיע כשיר אינו כלול בספירת 35 הניצעים. הוא מקבל חשיפה מוקדמת להשקעות מסוג זה, וכן גישה למצגות מקצועיות מצד החברה המציעה, תשואות וביצועי עבר וחומרים נוספים – כולם לא זמינים לציבור הכללי.

בנוסף, הדלת פתוחה למשקיעים כשירים להשתתף בהשקעות מסוג הצעה פרטית, הזדמנויות שאינן זמינות לכלל המשקיעים. גם במסגרת השקעות אלה רשאים המשקיעים הכשירים לבקש מידע פיננסי מלא, להיחשף לביצועי העבר של החברה המציעה ולבחון את ביצועיה לאורך זמן.

משקיע כשיר בארה”ב

לאורך השנים התעורר בישראל עניין גם בהגדרה של רשות ניירות האמריקאית (SEC). הסיבה היא פשוטה – משקיעים ישראליים רבים מתעניינים בהשקעות כאלה ואחרות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. משקיע יכול להיחשב ככשיר בישראל, אבל המצב לאו דווקא מעניק לו סטטוס של משקיע כשיר גם בארה”ב (או בכל מדינה אחרת לצורך העניין).

אם כן, מהו משקיע כשיר (Accredited Investor) מבחינת הרשויות הפיננסיות בארה”ב? תחילה, גם בארה”ב המשמעות של היותו של משקיע כשיר היא שהוא יכול לרכוש ניירות ערך ונכסים אחרים שאינם בהכרח רשומים אצל הרשויות הפיננסיות.

לפי החוק האמריקאי, כדי להיות משקיע מוסמך, אדם חייב להיות בעל הכנסה שנתית העולה על  200,000 דולר (300,000 דולר עבור הכנסה משותפת) בשנתיים האחרונות עם ציפייה להרוויח הכנסה זהה או גבוהה יותר בשנה הנוכחית.

אדם נחשב גם למשקיע כשיר אם שוויו נטו מסתכם ביותר ממיליון דולר, בנפרד או במשותף עם בן/בת זוגו. רשות ניירת ערך האמריקאית גם רואה באדם משקיע כשיר אם הוא שותף כללי, מנהל בכיר או דירקטור בחברה שמנפיקה את אותם ניירות הערך הלא רשומים.

ארגון נחשב למשקיע כשיר אם הוא חברה פרטית לפיתוח עסקי או ארגון עם נכסים של יותר מ-5 מיליון דולר. כמו כן, אם ארגון מורכב מבעלי הון שהם משקיעים מוסמכים, הארגון עצמו היא משקיע מוסמך. ואולם, החוק בארה”ב אוסר על הקמת ארגון למטרה ספציפית של רכישת נכסים.

בשנת 2020, הקונגרס האמריקאי שינה את ההגדרה של משקיע כשיר, כך שכיום היא כוללת גם ברוקרים רשומים ויועצי השקעות.

משקיעים כשירים והשקעות נדל”ן בחו”ל

אחד האפיקים הפתוחים בפני משקיעים כשירים הוא אכן השקעות בנדל”ן מעבר לים, ופעמים רבות ההזדמנויות הן בארה”ב. משקיע כשיר שעומד בתנאי SEC, יוכל להיחשף לאותן הזדמנויות. חברות נדל”ן מציעות למשקיעים מסוג זה חשיפה מלאה להשקעות העבר של החברה, ביצועיה ותוכניותיה לעתיד. בנוסף, מכיוון שמדובר לרוב במשקיעים משמעותיים, ומכיוון שהנכסים נמצאים במרחק מהמשקיע, חברות נדל”ן המשקיעות בארה”ב מציעות למשקיעים עדכונים שוטפים וטיפול בנכסים.

בין אם מדובר בנדל”ן למגורים, נדל”ן משרדי, תעשייתי או מסחרי – למשקיע כשיר חשוב לדעת מה קורה עם הכסף שלו. לכן בקרב אותם משקיעים, לחברות הפועלות בשטח – כלומר ממוקמות בארה”ב ולא משמשות צד ג’ לעסקה עם חברת נדל”ן אמריקאית – יש יתרון רב. העיסוק בנדל”ן הוא מבוסס התמחות, ומשקיעים כשירים רבים מעוניינים בחברה מקומית שמכירה את אזור ההשקעה כדי שתוביל אותם בתוך התהליך – הביורוקרטי, העסקי, הפיננסי והאישי.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.