בשנת 2021 עלו מחירי הנדל”ן בישראל בממוצע במעל 11%. במילים אחרות, דירה שעלתה בעבר 1.5 מיליוני שקלים בתחילת שנת 2021, צפויה היתה לעלות 165,000 ₪ יותר בסופה. אם ניקח בחשבון שהשכר הממוצע במשק בישראל עומד על כ – 11,000 ₪ ברוטו, או 132,000 ₪ בשנה, אנחנו יכולים לראות בקלות כי העלייה במחירי הדירה מתחילת השנה ועד סופה “בלעה” את כלל ההכנסות של מי שהתעכב בחתימת חוזה על דירה במשך כל השנה.

לצד העלייה במחירי הנדל”ן, מדד תשומות הבניה עלה גם הוא במהלך שנת 2021 בכ – 5.6%. מדד תשומות הבניה הוא המדד שאליו מוצמד מחיר הדירה שרוכשים בעלי בתים מאושרים מקבלנים בפרויקטים שונים, כאשר רכישת דירה שבנייתה עוד לא נסתיימה מתבצעת בהצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. כאשר הרוכשים המאושרים מגיעים לרגע הנכסף של קבלת המפתח, הם מגלים, לפעמים לתדהמתם, שמחיר הנכס שרכשו קפץ – כאמור, בשנת 2021 לבדה, בכ – 5.6%.

רפורמה חדשה שאושרה בוועדת השרים לחקיקה רק לאחרונה מביאה עימה בשורות טובות לרוכשי דירות מקבלנים: מעתה, לא כל מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה ולפיכך יעלה כאשר המדד עולה. המשמעות לרוכשי הדירות היא, ככל הנראה, מחיר נמוך יותר ועלויות מופחתות בשל ההצמדה. הכל על שיטת החישוב, הרפורמה והמשמעות של עליית המחירים בשוק הדיור הישראלי – לפניכם.

הרפורמה החדשה – מניחה את עלויות הבנייה וגוזרת הצמדה רק עליהן

על פי הרפורמה שאושרה, רק חלק ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה שעולה באופן שנתי. החלק שיוצמד למדד יהיה שווה לשטח הדירה במ”ר כפול העלות הממוצעת לבניית מ”ר בישראל, עלות זו נקבעה על 5,500 ₪. במילים אחרות, אותה דירה שנמכרת בסכום של 1.5 מיליוני שקלים ובעבר מחירה היה צמוד למדד התשומות וכך עלה בכ – 5.6% או ב – 84,000 שקלים במהלך שנת 2021, לפי חישוב שטח דירה של 110 מ”ר, רק 605,000 ₪ מתוך המחיר – פחות מחצי ממחיר הדירה – יוצמד למדד תשומות הבנייה וכך במקום אותה קפיצה של 84,000 ₪ במחיר הדירה החדשה, יושתו על הרוכשים תשלומים נוספים בגובה של 33,880 ₪ בלבד.

האינפלציה במחירי הדיור “מושכת” את השוק הישראלי כלפי מעלה

בימים שלאחר הקורונה, אנחנו רואים את הרוב המכריע של מדינות העולם המערבי נכנסות לתהליך של אינפלציה, או תהליך מתמשך של עליות מחירים. הסיבות לעליות המחירים הן רבות, ובראשן נזכיר את הזרמת הכספים הבלתי נגמרת של ממשלות רבות, כולל למשל ממשלת ארה”ב בראשות ביידן שהזרימה טריליוני דולרים למשק על מנת לבלום את ההאטה לצד הסגרים והאבטלה הגואה בתקופת הקורונה בשנת 2020. היום, כשמסתמן שנגיף הקורונה מאחורינו, השווקים בעולם יוצאים מתקופה של סגר עם רצון לפצות את עצמם על מיעוט הבילויים בשנה האחרונה והרבה כספים פנויים שלא בוזבזו במשך שנה שלמה על מסעדות, חופשות והוצאות – ולצד זאת, השווקים עתירי “כסף זול” שהוזרם על ידי הממשלות, מה שמאיץ תהליכים טבעיים של עליות מחירים. בישראל, ניראה היה שהאינפלציה לא מכה בשווקים באופן דרמטי אולם שוק אחד בולט מעל כולם בקצב המסחרר של עליות המחירים שלו, והוא כמובן שוק הדיור. היום, כשאנחנו רואים עליות מחירים גם בשווקים אחרים, למשל במוצרי מזון ובתשלומי מיסים, חשמל ומים – הרפורמה בחישוב ההצמדה של דירות חדשות למדד תשומות הבנייה מגיעה על מנת לבלום את קצב עליות המחירים של דירות חדשות, שיגרור ביחד איתו ללא ספק גם את מחירי הדירות מיד שניה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.