רקע

אם הרעיון של השקעות בנדל”ן מרגש אתכם, אם אתם מחפשים את ההשקעה הבאה שלכם אבל אין לכם את המיליונים הנדרשים להשקעה בנכסי נדל”ן – או את הרצון להקפיא את הכספים להשקעה לתקופה בלתי מוגבלת – המאמר הזה הוא עבורכם. מסתבר שיש דרך להשקיע בנדל”ן, תוך שאתם שומרים על נזילות הכספים שלכם ואפילו מגבילים את סכומי ההשקעה לכאלה שאתם יכולים לעמוד בהם. זה נקרא קרנות אלטרנטיביות, או קרנות השקעה בנדל”ן – והנה כל מה שאתם צריכים לדעת על האפשרות הנחשקת להיות מעורבים בעסקאות נדל”ן גדולות – מבלי לממן את הרכישה בהלוואת משכנתא לשלושים השנים הקרובות.

מהן קרנות השקעה בנדל”ן?

יזמי נדל”ן בארץ ובעולם מחפשים את הפרוייקט הרווחי הבא שלהם, אבל לא תמיד הם יכולים לממן אותו. בשל הפוטנציאל המהפנט לרווחים ותשואות בפרויקטים מוצלחים של נדל”ן – קמו מי שהם טובים בלהשיג כסף לעזרת מי שהם טובים בלהניע פרויקטים רווחיים של נדל”ן, וכרתו ברית של Win-Win. קרנות אלטרנטיביות וקרנות השקעה בנדל”ן מציעות מימון בשיטות שונות ליזמים שתפקידם לאתר פרויקטים בעלי פוטנציאל לרווח, כאשר מנהלי הקרנות (על פי מדיניות ההשקעה שלהן) מספקות את המימון הנדרש לפרויקט. תוכלו למצוא קרנות השקעה בנדל”ן ממש על פי ההעדפות שלכם: בפרויקטים שונים (כמו למשל מגורים, מסחר, נופש, ואפילו דיור לגיל השלישי) ובמדינות שונות מסביב לעולם. בחלק מהקרנות אתם מקבלים להכיר את הפרויקטים שאתם משתתפים במימונם ואפילו להפוך רשמית לשותפים של היזם – ובחלק מהקרנות הבחירה והניהול של הפרויקטים הוא באחריות מנהל הקרן בלבד. קרנות השקעה בנדל”ן הן רווחיות בדיוק כמו השקעה ישירה בנדל”ן: בחלק מהמקרים תוכלו לחלוק עם שאר המשקיעים בדמי השכירות המשולמים לאחר אכלוס הפרוייקט; בחלק מהמקרים יחולק דיבידנד למשקיעים וכמובן שתרוויחו את חלקכם בעליית ערך הפרוייקט. חשוב לקחת בחשבון שבקרנות השקעה בנדל”ן אפשר בהחלט גם להפסיד, וכמו בכל השקעה אחרת: ככל שהסיכון עולה, כך גם הסיכוי לתשואה עולה, ואיתו הסיכון להפסיד.

היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל”ן – ואיך קרנות אלטרנטיביות מאפשרות לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה?

זה לא סוד שבישראל, אנחנו אוהבים להשקיע בנדל”ן. יש הילה של כיבוש מאחורי מי שמצליחים לממן רכישת נדל”ן להשקעה – אבל מה עומד מאחורי אותה הילה? מסתבר שלא המון. בהשקעה פרטית בנדל”ן למגורים, התשואות הממוצעות בארץ עומדות על 5% ולא יותר (להוציא השקעה בנכסים המיועדים לפינוי בינוי או התחדשות עירונית, של עליית הערך “מקפיצה” את התשואה). בהשקעה בנדל”ן מסחרי התשואות הממוצעות מעט גבוהות יותר – אבל הן בדרך כלל לא מצדיקות את החסרונות הגדולים של השקעה כזו, כמו למשל חוסר הנזילות של כספי ההשקעה והמימון בהלוואת משכנתא שמייקרת משמעותית את העסקה. איך בכל זאת כדי לומר שהשקעות בנדל”ן הן לא רווחיות: השקעות בנדל”ן הן דרך נהדרת לייצר הכנסה פסיבית בדמי שכירות חודשית; ערכם של נכסי נדל”ן בישראל עולה וניתן להשפיע על התשואה גם דרך עליית הערך של הנכס במכירה, ועוד. אנחנו רק למדים שבהשקעות בסכומים כאלה – חשוב “להסתכל בציציות” ולא לתת לאותה תחושת ניצחון ממכרת להשפיע על הבחירות. מי שעומד לרשותם סכום נמוך מידי להשקעה בנדל”ן או מי שנזילות הכספים חשובה לו, עשוי לגלות עניין באלטרנטיבה מעניינת להשקעה בנדל”ן – היא קרן השקעה בנדל”ן, או באנגלית קרן.

(REIT (Real Estate Investment Trust

קרנות ריט הן קרנות שמשקיעות בנדל”ן מניב, עם מנהל קרן שהוא אחראי על תמהיל ההשקעות בקרן. קרנות כאלה עשויות להשקיע במבני מגורים בארץ או בחו”ל, במרכזים לוגיסטיים ומרכזים עסקיים, במלונות, ועוד על פי בחירות המנהל ומדיניות ההשקעות המפורסמת של הקרן. בדרך כלל קרנות ציבוריות וגדולות משקיעות במספר פרוייקטי נדל”ן מה שמאפשר פיזור סיכונים איכותי גם בהשקעה של סכומים נמוכים ביחס לתחום, מה שמאפשר השקעות ריאליות גם בסכומים של 50,000 ₪. קרנות נדל”ן פרטיות משקיעות בפרויקטים נבחרים, בדרך כלל עם יזמים מקומיים שהם מכירים לאורך זמן, בארץ או בחו”ל. בקרנות אלטרנטיביות בנדל”ן ניתן להשקיע החל מ-300 אלף ₪ בלבד. אם כן, הנה רשימה מתומצתת של היתרונות בהשקעה בקרנות נדל”ן על פני ההשקעה בנדל”ן:

• שליטה על גובה הסכום המושקע: בניגוד להשקעה בנדל”ן, המצריכה סכומים בעלי שבע ספרות להשקעה ומימון באמצעות הלוואות שמייקרות את העסקה באופן משמעותי – בהשקעה בקרנות נדל”ן המשקיע קובע את הסכום להשקעה ויכול לבחור גם השקעה בסכומים נמוכים
• שמירה על נזילות הכספים: בניגוד להשקעה בנדל”ן, שבדרך כלל מקפיאה את סכומי ההשקעה לאורך שנים, בהשקעה בקרנות נדל”ן המשקיע מוזמן להתחרט, למשוך חלק מהסכומים או את כולם, לעבור קרנות וכדומה, בגמישות גבוהה (יש קרנות שמחייבות השקעה לטווח זמן מינימאלי קבוע מראש – כדאי לבדוק את זה טרם הבחירה)
• פיזור סיכונים: קרן ריט משקיעה סכומים גבוהים של מספר משקיעים גדול, בדרך כלל במספר פרויקטים, כך שכל משקיע נהנה מתשואות עבור החלק היחסי שלו בכל פרוייקט השקעה. זאת, כמובן, בניגוד לאי-פיזור הסיכונים ברכישת נכס נדל”ן בודד.
• ניהול מקצועי: מנהל השקעות בוחר השקעות רווחיות בהתאם למדיניות ההשקעות של הקרן. תמצאו סוגים רבים של קרנות השקעה בנדל”ן, כמו למשל כאלה המתמחות בהשקעות בנדל”ן בחו”ל, כאלה המתמחות בנדל”ן מסוג מסויים, כאלה המעניקות הלוואות ליזמים או כאלה המתמחות בהשבחת נכסים.

ומה עם העלויות?

כל קרן השקעה בנדל”ן גובה דמי ניהול שנתיים, הסכומים המקובלים נעים בין 1.25% ל – 2.5% לשנה. בחלק מהקרנות תמצאו גם “דמי הצלחה” – זה תשלום עבור עמידה בתשואת המטרה, בדרך כלל בממוצע של כ – 20% מהסכומים שמעבר לסכום שנקבע כתשואת מטרה.

קרנות השקעה בנדל”ן בארץ

בארץ מספר לא קטן של קרנות ריט וקרנות השקעה בנדל”ן, הנה כמה שכדאי להכיר:

ריט1

קרן להשקעה בנדל”ן מניב בישראל עם מאזן של מעל 5 מיליארדי שקלים ובאחזקה משותפת של אלטשולר שחם, מנורה קרנות גמל, והראל. תשואת דיבידנד כ – 4.3%, במהלך שנת 2020 תשואת הקרן שלילית (22.7%-) אולם התשואה בחמש שנים  חיובית– 80%.

סלע נדל”ן

קרן להשקעה בנדל”ן מניב בישראל, עם מאזן של קצת פחות מ – 4 מיליארדי שקלים. בעלי העניין הם בית ההשקעות מור, הפניקס, וקרנות ההשתלמות של המורים,  וגם כאן אנחנו רואים ירידות ערך מתחילת השנה, ורווחים גבוהים בחמש השנים האחרונות (מתחילת השנה: 31.47%-; 5 שנים: 51.6%)

קרנות פרטיות להשקעות בחו”ל

חברות פרטיות שעוסקות באיתור וביצוע השקעות נדל”ן בחו”ל מציעות בדרך כלל מספר מסלולי השקעה, ביניהם מסלולי הון (השקעה משותפת בהון עצמי של היזם וכניסה כשותפים בהשקעה) ומסלולי מימון (הלוואה ליזמים בתמורה לריביות לפי המסוכם מראש). קרנות בולטות כאלה בישראל הן למשל: קרן הגשמה (שמציעה השקעות במיזמי נדל”ן באירופה, ארה”ב וקנדה); קרן ראשונים (המציעה השקעות בנדל”ן גם בארה”ב וגם בארץ, עם דגש על פרויקטים במסגרת “פינוי בינוי” והתחדשות עירונית), ועוד רבות.

מה המינימום להשקעה בקרנות נדל”ן?

אם לסכם את הנאמר עד כה ממש בכמה מילים, ההשקעה בקרנות ריט מאפשרת השקעה בנדל”ן מניב, כאשר הכספים שומרים על נזילותם, ההשקעה מנוהלת על ידי אנשי מקצוע (ובצורה שקופה למשקיעים, אנחנו מקווים), וסכום ההשקעה יכול להיות נמוך. כמה נמוך? זה כבר עניין של החלטת מנהלי הקרן. קרנות ריט שנמכרות כמוצרי השקעה מאפשרות גם השקעה בסכומים נמוכים. למשל בקרנות ריט ציבוריות ניתן להשקיע כל סכום. בקרנות פרטיות יש נטייה להגביל מינימום להשקעה, המינימום עומד בדרך כלל על 30,000-50,000 דולרים למשקיע. בחלק מהקרנות יש תקופת מינימום להשקעה – משיכת כספים לפני תום התקופה תהיה כרוכה בתשלום קנסות גבוהים.

איך בוחרים קרנות נדל”ן מתאימות להשקעה?

כשאתם משקיעים בקרנות ציבוריות שנסחרות בבורסה, הבחירה היא קלה והסכומים נמוכים. כשאתם מחליטים להשקיע בקרנות נדל”ן פרטיות, חשוב להכיר את הנפשות הפועלות ולהבטיח שהקרן מנוהלת בידיים אמונות ושהסיכויים לתשואות גבוהות הם טובים. הנה כמה שאלות שחשוב לקבל תשובה מקיפה בנוגע אליהן, לפני שאתם משקיעים בקרנות פרטיות להשקעה בנדל”ן:

• מה הרקורד של כל המעורבים בהשקעה שלכם? מה הניסיון של חברת ההשקעות בהשקעות דומות בשווקים דומים, ומה הניסיון של היזמים המייצגים את הצד הפרקטי יותר בהשקעה שלכם?
• האם לחברה יש ליווי בנקאי?
• האם אתם מקבלים ליווי משפטי מטעם החברה?
• מה המינימום להשקעה במסלול מימוני ובמסלול הוני, ואיזה מהמסלולים מתאים לכם יותר?
• האם הקרן משקיעה בעצמה בפרויקטים שהיא משווקת (נושא שמעיד על אמון ואמינות)?
• מה תהליך הסינון של הפרויקטים להשקעה?

הקפידו שכל התשובות לשאלות שאתם מציגים מגובות במסמכים המתאימים.

אם אתם בוחרים להשקיע בקרנות שפעילותן בחו”ל, כדאי לשאול גם את השאלות הבאות:

• איך המיסוי המקומי ישפיע על אטרקטיביות ההשקעה שלכם, ומה כדאי שתדעו בנוגע למיסוי כפול ומדיניות המיסוי במדינת היעד?
• האם היזם המייצג את חברת ההשקעות במדינת היעד הוא מקצוען? האם הוא בעל וותק, ניסיון והצלחות בעבר? האם הוא מכיר את השוק המקומי של הפרוייקט שבו אתם חושבים להשקיע?

לפרטים נוספים בנוגע להשקעות בקרנות נדל”ן אלטרנטיביות ניתן להשאיר פרטים ואחד המומחים יחזור אלכם בהקדם האפשרי.