נדל”ן אחר: למה המחסנים הלוגיסטיים כל כך לוהטים?
כולנו יודעים שאיילון מאסק הוא לא האדם שהכי קל להבין או לחזות – אבל אנחנו גם יודעים, שכל ציוץ של אילון מאסק מעורר גלים, לפעמים אפילו גלי צונאמי, בשווקים. בינואר השנה (2021) צייץ היזם תגובה אוהדת בנוגע לרובוט כוכב העל מבית הפיתוח של הסטארט-אפ הישראלי Bionic Hive, שפיתח רובוט לוגיסטי אוטונומי. כתוצאה מכך, הסרטון צבר מעל שתי מיליון צפיות והסטארט אפ שפיתח את הרובוט מרגיש – לא בכדי כנראה – שהוא חלק מהמהפכה הבאה.
בפברואר השנה, ירדו שיעורי הרכישות בחנויות פיזיות מעל 10%, ולעומתן הרכישות בפלטפורמות מקוונות עלו בכמעט 15%. שיעורים אלה הביאו את המאזן הישראלי להטייה ברורה אל עבר הרכישות המקוונות – במילים אחרות, אנחנו, כמו שאר העולם, רוכשים יותר בפלטפורמות מקוונות, מאשר בחנויות פיזיות.
המגמה הזו הפכה בולטת יותר ויותר בשנים האחרונות, אולם מה שבסופו של עניין היטה את הכף הייתה ללא ספק הקורונה, שסגרת את החנויות הפיזיות, והפכה את החנויות המקוונות לכוכבות החדשות של המסחר והשופינג.
מה צריך על מנת לתפעל חנויות מקוונות מוצלחות? צריך פלטפורמה מקוונת יעילה – וצריך מחסן שיאפשר אחסון, שליפה, ושילוח מהירים ככל האפשר של מוצרי איכות אל הרוכשים. אם כן, אנחנו גאים להציג את הכוכבים החדשים של המאה ה – 21: המחסנים הלוגיסטיים.
שטחי מסחר OUT – שטחי אחסון IN
עם תחילת שנת 2021, אנחנו מוצאים את עצמנו בישראל עם מאות “פילים לבנים”, של מרכזים מסחריים וקניונים שבנייתם החלה לפני תקופת הקורונה, וכעת, על פי כל ההערכות, הם מיותרים – כוח הקנייה והרגלי הצריכה של לקוחות פוטנציאליים פשוט לא מצדיקות את סיום הבנייה של אותם קניונים, עם ירידה של עד עשרות אחוזים בחלק מהסקטורים ברכישות בחנויות פיזיות, וחוסר הוודאות שכולנו מרגישים בנוגע לכניסה לקניון סגור והומה אדם. מה שצמח על חשבון הצניחה בביקושים של מרכזי המסחר, הוא כמובן – הביקוש למחסנים לוגיסטיים, המאפשרים תפעול נוח, אסטרטגי ורווחי יותר של ענקיות הרכישות אונליין.
מה ההבדל בין מחסן לוגיסטי, לסתם מחסן?
מחסן לוגיסטי הוא הרבה יותר מאשר רק שטח אחסון. במחסן הלוגיסטי מתקיימת כל הפעילות הנדרשת לשרשרת האספקה של מוצרים, החל מקליטתם, מיונן, סימונם ומיקומם במחסן – ועד לאיתורם והוצאתם מן המחסן לטובת שילוח ללקוח או המשך טיפול. במחסנים לוגיסטיים מתקדמים, חלק מתהליכי המיקום, השינוע, האיתור והטיפול במוצרים מתרחשים באופן אוטומטי או ממוכן, מה שמקל על תפעול המחסן ומפחית את הצורך בכוח אדם.
המחסנים הלוגיסטיים עשויים להיות עצומים בגודלם: בישראל כשני מיליוני מ”ר של מחסנים לוגיסטיים ומרכזים לוגיסטיים (המכונים גם מרלו”גים), והתחום צומח בקצב של כ – 10% בשנה.
יתרון חשוב נוסף של מחסנים לוגיסטיים או האפשרות לנהל אותם באזורים זולים מבחינת עלות למ”ר של שטחי נדל”ן: בעוד בחנויות פיזיות ניהול רווחי של החנות תלוי בזרם המבקרים אליה, כך שקשה יותר לנהל חנות רווחית במיקום פחות פופולארי – בתחום המחסנים הלוגיסטיים זה ממש מתבקש. המיקומים המושלמים למחסנים לוגיסטיים הם מיקומים בעלות נמוכה לשטח (למשל בפריפריה), ובקרבת מקום לצירי תנועה מרכזיים (על מנת לאפשר למשלוחים נכנסים ויוצאים תנועה קלה ומהירה).
השקעות בתחום המחסנים הלוגיסטיים
השקעה במחסנים לוגיסטיים היא, למעשה, השקעה בנדל”ן מסחרי – בתחום שהצמיחה בו לא צפויה להפסיק. בית השקעות אירופאי שפרסם את נתוני התשואות שלו להשקעה במחסנים לוגיסטיים דיבר על ממוצע תשואה של כ – 12% בשנה – זאת בעוד כולנו יודעים שבהשקעה בנדל”ן למגורים בארץ, תשואה של 5% היא עניין משמח. גם בארה”ב המספרים לא רחוקים מאלה, עם מיליוני מ”ר של מחסנים לוגיסטיים שנבנים מסביב למדינה העצומה בשנים האחרונות, ועליות בתשואה להשקעה במחסנים לוגיסטיים של עד 10% לשנה.
ההשקעה במחסנים לוגיסטיים מתאפשרת כיום בעיקר דרך ערוצי השקעות אלטרנטיביות. ניתן למצוא שפע של יזמים פרטיים המציעים אפשרויות להשקעה במחסנים לוגיסטיים ובמרלו”גים – בארץ כמו גם בחו”ל, ניתן למצוא גם קרנות רייט המתמחות בתחום המחסנים הלוגיסטיים בהשקעות.
*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.