יש מגוון סוגים של נכסי נדל”ן להשקעה בארה”ב, כמו למשל נכסי נדל”ן מסחרי המשמשים למשרדים, חנויות ותעשייה או נכסי נדל”ן למגורים. 

גם בעולם הנדל”ן למגורים אפשר לזהות סוגים שונים של נכסים שלא רק מציעים איכות חיים שונה למתגוררים בהם אלא גם מנקודת מבט פיננסית, מציעים אפשרויות השקעה ותשואות שונות למשקיעים. בין הסוגים השונים של נדל”ן למגורים בארה”ב אפשר למנות בתי Single Family (משפחה אחת), למעשה בתים פרטיים המיועדים לשמש בית למשפחה אחת; בתי מולטי פמילי (Multy Familly – משפחות רבות) שהם למעשה בניינים או שורת בתים פרטיים שהם בדרך כלל מחוברים, בהם דירות המיועדות לשימוש על ידי מספר משפחות; או נכסים מסוג קונדומיניום (Condominium) – המקביל לבית משותף ישראלי, בקונדומיניום, שלא כמו במולטי פמילי, כל דירה שייכת לבעלים אחד מסוים. 

נכסי מולטי פמילי בארה”ב מציעים למשקיעים סגנון ייחודי של השקעה, עם פיזור סיכונים בשל המספר הגבוה של שכירויות לנכס והשקעה בנכס אחד עם קבוצה של משקיעים (מפני שבדרך כלל נכס מולטי פמילי הוא יקר מידי לרכישה על ידי משקיע בודד). בנכסי מולטי פמילי אין ייחוס של דירה מסוימת לבעלים מסוים – הנכס כולו. המחולק למספר יחידות דיור, שייך באופן מצרפי למשקיעים שרכשו אותו, בדרך כלל לאחר שאלה התאגדו לחברה. 

אם אתם מחפשים ערוץ רווחי להשקעה אלטרנטיבית בנדל”ן ומתעניינים בהשקעה כזו בארה”ב – המאמר הזה הוא עבורכם. כל היתרונות והחסרונות בהשקעה בנכס מסוג מולטי פמילי. 

מולטי פמילי מציע למשקיעים רכישת מתחם דיור תחת בעלות של ישות משפטית אחת

מולטי פמילי הוא מתחם דיור שיכול להיות במבנה בודד או בכמה מבנים ולהכיל כמות גדולה יותר או פחות של יחידות דיור. למעשה גם בית דו משפחתי (דופלקס) יכול להיות מעין מולטי פמילי אם הבעלות עליו תהיה של גוף יחיד ללא שיוך הבעלות של מי מיחידות הדיור לבעלים מסוים. בדרך כלל נכסי מולטי פמילי מכילים מספר רב של דירות, עשרות ולעיתים מאות, החולקות שירותים משותפים כמו בריכת שחיה, מועדון דיירים, שירותי שמירה, גינון ותחזוקה ועוד. כאמור, במולטי פמילי אין ייחוס של יחידת דיור מסוימת למשקיע מסוים ולכן אם לא כל הדירות מושכרות כל המשקיעים נושאים בהפסד באופן שווה.

בדרך כלל מי שמשקיעים במולטי פמילי עושים זאת בדרך של הקמת תאגיד משפטי השייך לכלל המשקיעים והוא הרוכש את הנכס. אותה חברה שרכשה את הנכס יכולה לעיתים גם לעסוק בניהולו (מציאת שוכרים, תפעול שוטף, תחזוקה), פעמים אחרות יישכרו שירותיה של חברת ניהול.

השקעה בנכסי מולטי פמילי מאפשרת פיזור סיכונים יעיל

אחד היתרונות הבולטים שבהשקעה במולטי פמילי הוא שההפסד בגין דירות שאינן מושכרות נחלק בין כלל המשקיעים. בבית משותף, בו לכל דירה בעלים משלה, אם דירה אחת בבניין אינה מושכרת –  בעלי הדירה מפסיד 100% מהשכירות ואילו שאר בעלי הדירות לא מושפעים מהעניין.במולטי פמילי כל המשקיעים חולקים בכל דמי השכירות שנגבו מכל יחידות הדיור ולכן הסיכון שכל משקיע נוטל על עצמנו הוא נמוך יחסית.

יתרונות גדולים להשקעה במולטי פמילי: מיסוי נמוך, מימון זמין ועוד

להשקעה בנכסי מולטי פמילי יתרונות רבים. כך למשל הקמת חברה לצורך רכישת הנכס מאפשרת ניצול רישום החברה כך שהמיסוי על העסקה יהיה מינימאלי (חברת  LLC שמאפשרת הכרה בהוצאות). בעלות דרך חברה מבטיחה גם גידור האחריות במקרה של תביעה או נזקים. בנקים בארה”ב מעדיפים השקעה במולטי פמילי בשל הביטחון שהיא מעניקה וכך קל יותר לקבל מימון להשקעה כזו. יתרונות נוספים של השקעה במולטי פמילי הם גיוון, רמה גבוהה של רווחיות, מיקום נכסים באזורים אטרקטיביים ועוד. 

חיסרון להשקעה במולטי פמילי: התלות בהעדפותיהם של משקיעים נוספים

כאשר אנו משקיעים בנכס שכולו בבעלותנו (בית Single Family למשל) אנו לבדנו אחראים לכל מה שקורה עם הנכס וחופשיים לקבל החלטות כגון מתי וכמה להשקיע בשיפוץ, אלו שינויים לערוך בנכס, כמה דמי שכירות לדרוש ועוד. כמשקיעים בנכס מולטי פמילי לא נהנה מחופש בחירה כזה היות ואנו חולקים בעלות על נכס אחד עם עוד משקיעים שגם דעתם קובעת. החלטות באשר לנעשה עם נכסי מולטי פמילי מתקבלות בדרך כלל על ידי החברה שניהול הנכס נמסר לידיה, חברה העשויה להיות אותה חברה שהוקמה כדי לרכוש את הנכס או חברת אחרת המתמחה בניהול נכסי נדל”ן.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.