מתחילת שנת 2021, עלה מדד מחירי הדיור בישראל במעל 7%, לצד העלייה המדאיגה במדד תשומות הבנייה המשפיעה כמובן על המחירים של דירות חדשות. מאז שנת 2016 עלו מחירי הנדל”ן בישראל בממוצע בכ – 25%, וניראה שדהירת מחירי הנדל”ן בארץ לא מגיעה למיצוי. נתונים מראים כי דווקא בשלוש השנים האחרונות גובה ההון העצמי המשמש לרכישת דירה לא השתנה, מה שאומר שאת כל העלייה במחירי הדיור, סופג שוק המשכנתאות.

מה שעלה מאז שנת 2016, אם כן, הוא גובה המינוף המשמש לנטילת הלוואת משכנתא: בעוד ההון העצמי נותר על כ – 1.4 מיליוני שקלים בממוצע לרכישת דירה, שיעור המימון בהלוואה מתוך מחיר הדירה עלה. אם בשנת 2016 רק כשליש מנוטלי המשכנתאות מימנו יותר מ – 60% ממחיר הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, היום, שיעורי ההלוואות של יותר מ – 60% עומד על מעל 40%. ביוני 2021, הגובה הממוצע להלוואת משכנתא בישראל עמד על בין 900 ל – 950 אלפי שקלים, בעוד ממוצע גובה הלוואת משכנתא בשנת 2016 עמד על קצת יותר מ – 700,000 ₪.

כשאנחנו זוכרים איך התחיל משבר הסאב פריים בארצות הברית בעשור הקודם, ועד כמה “פיזור” של הלוואות משכנתא ללווים שלא הצליחו לעמוד בתשלומי ההלוואה גרר את העולם כולו למיתון – בנק ישראל מתכוון להילחם בתופעה המדאיגה של מימון יתר לטובת רכישת נכס נדל”ן. לאחרונה (9 לאוגוסט 2021) פרסם נגיד בנק ישראל תקנות שיגבילו את אפשרויות המימון, בעיקר לרוכשים של דירה שנייה להשקעה.

כמה מימון אפשר לקבל ברכישת נכס נדל”ן?

בישראל, שיעורי מימון מותרים על פי סוג העסקה שאתם מבצעים. מי שרוכשים נכס נדל”ן ראשון למגורים יכולים ליהנות ממימון בשיעור של עד 75% ממחיר העסקה, ולעומתם מי שרוכשים דירה להשקעה, כלומר רוכשים נכס נדל”ן שיהיה הנכס השני שבבעלותם, יכולים לממן רק 50% ממחיר הנכס באמצעות הלוואת משכנתא. משפרי דיור שמוכרים את הנכס שבבעלותם ומחליפים אותו בנכס אחר, יכולים ליהנות משיעורי מימון של עד 66% על מחיר הנכס שהם רוכשים.

מבין אלה שרכשו נכס נדל”ן להשקעה, רבים מימנו לפחות חלק מהשיעור הנדרש למימון בהון עצמי, באמצעות הלוואות לכל מטרה – במסגרות בנקאיות או חוץ בנקאיות. הלוואות כאלה הן בדרך כלל הלוואות יקרות יותר מהלוואות משכנתא הניתנות ללווין בתנאים מועדפים ובריביות נמוכות יחסית לריביות בשוק ההלוואות הכולל.

האיסור על מימון רכישת נכס גם באמצעות הלוואה ללא מטרה מגיע עם הקלה למשפרי דיור, שיוכלו ליטול הלוואת גישור למשך תקופה של עד שנתיים ועד שתהליך המכירה של הנכס הקיים שלהם יסתיים.

שלוש תקנות חדשות לנטילת משכנתאות

במסגרת הפרסום האחרון, בנק ישראל אוסר כאמור על מימון חלק מעסקת הרכישה של נכס נדל”ן באמצעות הלוואות חוץ בנקאיות. בנוסף לתקנה זו דוחה בנק ישראל את תאריך התפוגה של עוד שתי תקנות: אחת העוסקת בהקלות בנוגע לדרישות ההון וגובה המימון, הנוגעות להערכת הבנקים בנוגע לאפשרויות ההחזר של הלווים; והשנייה קשורה בנטילת הלוואת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף והגבלת שיעור המימון האפשרי בשיטה זו לרוכשי דירה להשקעה.

האם התקנות החדשות מצננות את שוק ההון?

יוני 2021 נרשם כחודש שיא מבחינת שוק המשכנתאות, ובמהלכו ניטלו הלוואות משכנתא בסכום כולל של למעלה מ – 11 מיליארדי שקלים, סכום שיא של כל הזמנים.

על פניו, ניראה כי הגבלות המימון לא ישפיעו באופן דרמאטי על עסקאות הרכש של נכסי נדל”ן, אם כי ייתכן ששיעור ההלוואות המסוכנות שיינטלו יהיה קטן יותר כאשר משקיעים ורוכשי נכסים ישקלו היטב את מקורות המימון שלהם וימצאו אלטרנטיבות בטוחות וזולות יותר למימון רכישות.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.