נדל”ן נחשב מהסקטורים להשקעה אלטרנטיבית שהם בעלי סיכון נמוך יחסית, עם תשואה יציבה ועליות ערך רצופות. בישראל, בעשור האחרון עלו מחירי הנדל”ן בממוצע בכמעט 40%, מה שאומר שאם בשנת 2011 רכשתם נכס נדל”ן תמורה מיליון ₪ – במהלך העשור האחרון הרווחתם רק מעליית ערך הנכס שרכשתם 400,000 ₪ בממוצע, שזה תוספת של כ – 3,300 ₪ להכנסה החודשית של הבית – ושוב, רק מעליית הערך, לא כולל ההכנסות משכירות שבדרך כלל עומדות כנגד הלוואת משכנתא לרכישת הנכס.

לצד היתרונות הגדולים בהשקעה בנדל”ן כאפיק השקעה אלטרנטיבי, חשוב לזכור את האתגרים בשוק זה: בדרך כלל מדובר בהשקעה של סכומים גדולים, כאשר ברוב המכריע של עסקאות הנדל”ן שיעור של עד 50% מסכום הרכישה ממומן באמצעות הלוואה לטווח ארוך. כספי ההשקעה מאבדים את נזילותם, ומדובר ברוב המכריע של המקרים בהשקעה לטווחים ארוכים מאוד.

בעוד במרבית השווקים מסביב לעולם השקעה בנדל”ן נחשבת השקעה בטוחה, יציבה ורווחית – יש נתונים שעלולים לפגוע ברווחיות ההשקעה שלכם, כמו למשל התנהגות שוק שלא צפיתם או הוצאות שלא לקחתם בחשבון. מי שגדלו כאן בישראל, צפויים להיתקל בקשיים כמו אלה בעיקר בהשקעות בנדל”ן בחו”ל. הנה שני היבטים שחשוב לקחת בחשבון –

#1 – מה שווי הדירה שאתם רוכשים ומה העלויות מסביב לעסקה?

משקיעים רבים שרוכשים דירות בחו”ל, לא לוקחים בחשבון פרטים בסיסיים מאוד בעסקאות נדל”ן בחו”ל שהם שונים ביחס להתנהלות שוק הנדל”ן בישראל. עוד לפני שמתחייבים על רכישת דירה, חשוב להבין את כלל העלויות שיצטברו בתהליך הרכישה כמו גם להבין היטב את המשמעויות של אחזקת נכס רחוק מהבית. הנה כמה שאלות שחשוב לשאול:

• מה גובה המיסוי על הרכישה והאם המדינה בה אתם רוכשים נדל”ן חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם ישראל?
• מה מחיר הנכס שאתם רוכשים ומה מחירו ביחס לנכסים דומים בסביבה?
• מה הביקוש לשכירות בשכונה שבה רכשתם את הנכס ואיזו אוכלוסיה מתגוררת באזור?
• אילו עוד הוצאות חשוב לקחת בחשבון לפני הרכישה, כמו למשל שיפוצים, הערכת שווי הנכס לטובת הלוואת המשכנתא וכדומה?
• האם את הלוואת המשכנתא תיטלו בארץ או במדינה בה נמצא הנכס שלכם, מה יהיה גובה הריבית שתשלמו ומה עלויות פתיחת התיק?
• לאחר רכישת הנכס: כמה יעלה להכין אותו להשכרה וכמה זמן זה ייקח?
• כמה יעלו שירותי חברת ניהול שתדאג לאחזקה ולהשכרת הנכס?
• מה צפי מקצועי של איש נדל”ן מקומי בנוגע לעליות ערך נכסי הנדל”ן באזור בו אתם שוקלים לרכוש נכס, ומה גובה השכירות המשולמת עבור נכסים כאלה? האם השורה התחתונה משתלמת לכם? אל תשכחו לקחת בחשבון גם את עלויות המשכנתא בחישוב זה

#2 – מה הטעם המקומי של השוכרים במדינה בה אתם שוקלים לרכוש נכס?

עוד נקודה משמעותית המובילה לשגיאות בבחירת נכסים להשקעה במדינות שונות, היא החלת הטעם הישראלי בבחירת הנכס להשקעה במדינות מעבר לים. חשוב לדעת, שהטעם וההעדפות בהשכרת נכס משתנה לפי האוכלוסייה, המחירים, וההתניות השונות הקיימות בכל מדינה, ועל כן, כשאתם בוחרים נכס להשקעה במדינה אחרת, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מקומי כבר בבחירת הנכס ולהבין את היתרונות שלו על פני נכסים אחרים – בהתאם להעדפות השוק המקומי. חשוב לזכור כי נכס שקשה להשכיר אותו הוא נכס שאינו מניב רווחים אופטימאליים – ועל כן, בחירת הנכס חשובה. בנוסף להבנת מאפייני השוק המקומי חשוב להבין אילו שינויים עלולים להתרחש באזור ובמדינה בה אתם משקיעים. תהליכים של אינפלציה, ריבוי הלוואות, התפוצצות אוכלוסין, נגיף הקורונה, שיטפונות ואסונות טבע, או אפילו תכניות מחוזיות לבניית כביש באזור הנכס שלכם – כל אלה ישפיעו על אטרקטיביות הנכס שאתם רוכשים, וחשוב לבדוק אותם מבעוד מועד.

איך תגנו על עצמכם מפני השקעה לא רווחית בנדל”ן בחו”ל?

מחירי הנדל”ן בישראל הם גבוהים יחסית למחירים במרבית שווקי הנדל”ן במדינות בחו”ל. על כן משקיעים רבים נמשכים להשקעות שעל פניו הן נראות לא יקרות בנכסים מפתיעים בחו”ל, ולעיתים מבצעים השקעות של עשרות ומאות אלפי דולרים, מבלי לראות את הנכס שרכשו בפועל או להבין את הנתונים המהותיים בנוגע להשקעה. על מנת להבטיח את יעילות ההשקעה שלכם, חשוב מאוד להיעזר בליווי מקצועי של איש נדל”ן אובייקטיבי ומקומי, שיסייע גם להבין את כלל ההוצאות בהשקעה מקומית בנדל”ן וגם יעזור לכם לרכוש נכס מניב יעיל.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.