האלטרנטיבות של שוק הנדל”ן בישראל
מדד הדיור עלה מאז תחילת השנה בכמעט 13%, ולא בכדי. חברות בנייה וניהול השקעות בנדל”ן מניב בישראל בלבד גייסו מתחילת החודש (אפריל 2021) מעל 1.3 מיליארדי שקלים – ניראה שמשהו קורה בשוק הנדל”ן בישראל בחודשים האחרונים.
הופתענו במיוחד כששמענו אנליסטים בארץ שמאיצים במשקיעים ישראלים להשקיע בנדל”ן למגורים, כאשר מדובר בסוג ההשקעה המורכב ביותר שאולי תוכלו למצוא, עם מימון חלקי (בדרך כלל) של ההשקעה באמצעות הלוואה ועם אבדן נזילות הכסף לטווח ארוך מאוד. למה המשקיעים חוזרים לעולם הנדל”ן למגורים ומה יקרה השנה? על כל זאת ועוד, במאמר שלפניכם.
10% יותר דירות יימכרו ב – 2021
עם תום הרבעון הראשון של שנת 2021, ולאחר שנה שקטה עם מעט מאוד עסקאות גדולות, אנחנו רואים ששוק הנדל”ן מזנק למעלה בגובה חסר תקדים. כבר עכשיו, בתחילת החודש הרביעי של השנה, עלו בממוצע מחירי הנדל”ן בכל הארץ בכ – 4%, והעלייה הממוצעת במחירי הנדל”ן עד סוף השנה, כך על פי פרסומים של אנליסטים, צפויה לעמוד על כ – 10%. בפברואר בלבד נחתמו השנה 19% יותר עסקאות מכירה של נדל”ן למגורים, עם היקפים היסטוריים של נטילת משכנתאות לדיור – בחודש מרץ לבדו, ניטלו הלוואות משכנתא חדשות לצורך רכישת נכס נדל”ן למגורים (לטובת מגורים או השקעה) בשווי כולל של מעל 8.6 מיליארדי שקלים.
איך מסבירים את הקפיצה הזו, ומה צפוי בהמשך?
בישראל, כמו במדינות רבות אחרות בעולם, מחירי הנדל”ן לא נוטים לרדת – אלא רק לעלות. זה דורש בדרך כלל משבר רציני מאוד (כמו משבר הסאב פריים שהתרחש בארה”ב בסביבות שנת 2008) על מנת לפגוע במחירי הדיור. ביחד עם זאת, נאמר לעיתים קרובות כי השקעה בנדל”ן למגורים אינה השקעה אופטימאלית, עם ממוצע של כ – 5% תשואה על השכירות ביחס למחיר הנכס בישראל, לפני שאנחנו לוקחים בחשבון את עלויות ההלוואה למימון הרכישה, עלויות בגין חודשים בהם הדירה אינה מושכרת ועלויות תיקונים המושתות על בעלי הבית. אם כן, השקעה בנדל”ן למגורים מעבר לניצוץ היוקרתי שהיא מביאה עמה, לא היתה השקעה מומלצת בשנים האחרונות בישראל – והנה, בשנת 2021, מגיעים מומחי ההשקעות ומפרסמים המלצות לחדש את ההשקעות בנדל”ן. זאת, מפני שלצד התשואה הממוצעת הנובעת משכירות – מחירי הנדל”ן צפויים להוסיף לתשואה עוד כ – 10% בשנה כתוצאה מעליות מחירים צפויות.
מכיוון שבישראל מחירי הנדל”ן, לפחות עד כה, רק עולים, וכבר משנת 2008 אנחנו שומעים מומחים המדווחים כי מדובר בבועה, אם כי בפועל לא נראו ירידות מחירים של נכסי נדל”ן לצד אותה אמירה – אנחנו יכולים להניח שנכסים שמחירם יעלה, יאפשרו בעליהם את ההנאה מעליית המחירים ואת התשואה הגבוהה.
גם בארה”ב המצב דומה
שילוב הנתונים הייחודי של שנה כמעט ללא הוצאות, ריבית נמוכה המאפשרת הלוואות כמעט “בחינם”, והביקוש לנכסים הרחק מהעיר, כשלמודי הניסיון מבינים את הערך של ריחוק, של גינה (במיוחד במשפחות עם ילדים) וכדומה – הביא משקי בית רבים בעולם לחפש נכסי נדל”ן למכירה, וכרגע, גם בארה”ב היצע הנכסים נמוך מהביקוש, והמחירים מסתחררים כלפי מעלה. גם בגרמניה התעוררות בשוק הרכישות של נכסי נדל”ן, כתוצאה משינוי החוק להקפאת גובה השכירות המשולמת על ידי כעט 60% מבתי האב במדינה, עם דגש על עיר הבירה ברלין. הקפיצה בגובה דמי השכירות מביאה גם שם ביקושים לרכישת נכס נדל”I למגורים לשיאים חדשים.
איך אפשר לחשוף את תיק ההשקעות שלכם לנדל”ן גם בסכומי השקעה קטנים יותר?
השקעות אלטרנטיביות, תחום הנדל”ן תמיד היה סקטור מועדף על המשקיע הישראלי, כיום ניתן להיחשף להשקעות בתחום הנדל”ן באמצעות קרנות אלטרנטיביות, השקעות מחוץ לבורסה. קרנות אלה משקיעות במגוון נרחב של תחומים כמו למשל, מגורים, יזמות, מסחר, מימון נדל”ן ועוד.
בתחום המגורים בישראל ניתן להשקיע במספר אפיקים ובאמצעות קרנות אלטרנטיביות העוסקות בארץ בתמ”א .38, פינוי בינוי, ותב”ע (תכנית בניין עיר).
*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.