אוקראינה עולה בלהבות. כוחות של אלפי חיילים רוסיים משליטים טרור בבתים פרטיים ובעיירות שהיו פסטורליות. מעבר לקושי המוסרי שעולה מהמצב החדש באירופה, נשאלת השאלה – מה קורה עם מי שהשקיע בנדל”ן באזור? אנחנו זוכרים שממש זמן קצר לפני המלחמה, השקעות בנדל”ן באוקראינה היו טרנד השקעה חם ומבוקש, ואלפי ישראלים רכשו נכסים מניבים במדינה בסכומים נמוכים משמעותית מהעלויות, למשל, של נדל”ן בישראל.

אין ספק שבטווח הקצר המלחמה באוקראינה משפיעה לרעה על שוק הנדל”ן המקומי שם. אבל למלחמה יש גם השפעה נרחבת יותר, הן על משקיעים בשוק ההון והן על משקיעים בנדל”ן במדינות שונות ברחבי אירופה. אפשר להגיד שבאופן כללי יש ירידה דרסטית בהשקעות באוקראינה, לאו דווקא בנדל”ן, אלא גם בהשקעות בשוק ההון, בהיי-טק ובחברות סטארט אפ מקומיות, ובתחומים נוספים שישראלים ומשקיעים זרים בכלל נוהגים לקחת בהם חלק.

אין תשובה חד משמעית לשאלה כמה השקיעו ישראלים באוקראינה לפני המלחמה? מתווכי נדל”ן שמתמחים בהשקעות בנדל”ן באזור יודעים לספר כי בשנים האחרונות חלה עליה במספר הישראלים שבחרו לרכוש נדל”ן באוקראינה, בעיקר בבירה קייב וגם בעיר אודסה שבדרום המדינה. ההערכה היא שבעשור האחרון ישראלים רכשו באוקראינה כמה אלפי נכסים, ויש משקיעים שרכשו יותר מנכס אחד. משקיעים אלה וודאי חוששים מאוד מן המצב המתוח באזור והמלחמה הניטשת בו.

בשורה התחתונה – המחיר למ”ר במזרח אירופה רק עולה בשנים האחרונות

מפתיע לגלות שבין הישראלים שבחרו להשקיע בנדל”ן באוקראינה, ובארצות נוספות במזרח אירופה, אין דווקא רוב ליוצאי ברית המועצות או עולים ממדינות אחרות במזרח אירופה (אוקראינה ביניהן). ישראלים מכל קשת האוכלוסייה הבינו את ההזדמנות שהייתה ברכישת נדל”ן למגורים בערים גדולות במזרח אירופה, עלות הרכישה נמוכה משמעותית מעלות רכישת דירה בישראל בעוד דמי השכירות שניתן לקבל אינם נופלים משמעותית מאלה שניתן לקבל עבור דירה בגודל דומה בישראל. המחירים של דירות קטנות עלו בחדות בשנים האחרונות כך שמי שרכשו דירות כאלה הרוויחו תשואה נאה בתמורה להשקעתם. לפני שלוש שנים ניתן היה למצוא נכסים במיקומים טובים במחירים של 1,200 דולר למטר רבוע (מדובר בדירות מרוהטות באופן מלא). בשנה האחרונה לבדה עלו המחירים ב -20% והיום קשה למצוא דירות בפחות מ – 1,600 דולר למטר רבוע. דירות בשלבי בניה מתקדמים או דירות במיקומים מבוקשים נמכרות עבור מחירים הנעים בין 2,000 ל – 2,200 דולר למ”ר.

בונים על כך שיהיה הסדר מדיני

אנחנו כבר יודעים שמלחמות, כמו מגיפות ואירועים רבי השפעה אחרים, גובות לא רק קרבנות בנפש. אירועים כאלה הם בעלי השפעה הרסנית על הכלכלה של המדינות המעורבות בעימות באופן ישיר ועל מדינות שכנות. אופי החיים המודרניים, הגבולות המיטשטשים בין מדינות ותפיסת “הכפר הגלובלי”, מאפשרים למשל למשקיעים בנדל”ן לבחון אפשרויות להשקעה לא רק בסביבה הגיאוגרפית הקרובה שלהם, אלא ממש בכל העולם. חשוב להבין שהמצב הגיאו-פוליטי ישפיע על ערכם של הנכסים באוקראינה.

אם מנהיגי רוסיה ואוקראינה ימצאו את הדרך החוצה מהמלחמה, תוך שהם מסדירים את מעמד חבלי הארץ המצויים בשורש המחלוקת, בהחלט ייתכן שאוקראינה תרוויח מהיציבות שתשרה באזור לאחר שוך הקרבות. אבל אם המלחמה תשאיר את אוקראינה שבורה ומעשנת – ייתכן שיעברו שנים רבות עד שהשווקים הכלכליים, בכלל אלה גם שוק הנדל”ן במדינה, יתאוששו. לפי הלך הרוח בעולם, סביר שאנשים פרטיים ומדינות יסייעו לאוקראינה להתאושש לאחר שוך המלחמה ולא ישאירו את המדינה הפגועה להתבוסס בפצעיה למשך זמן רב – אבל, זו רק הערכה.

האם כדאי לרכוש נדל”ן באזורי מתיחות בהנחה שהשלום יגיע, ויביא איתו עליות מחירים?

כאמור, אפיק השקעה מרכזי שצבר תאוצה בשנים האחרונות הוא השקעות בנדל”ן בחו”ל. ישנם משקיעים המוכנים לקחת סיכון ולהשקיע בנדל”ן באזורים בהם המצב הגיאו-פוליטי הוא פחות יציב. בחירה כזו דומה לבחירה של השקעה באזורים בהם המשטר לא יציב או לא דמוקרטי (ראו ערך ההשקעות בסין בתחילת 2021, ההפתעה שהתקנות החדשות שפורסמו הביאה איתה למשקיעים – ובמקרים רבים, גם ההפסדים המשמעותיים שמשקיעים שלקחו סיכון ספגו).

לעיתים בחירות כאלה מאפשרות רווחים נאים. כך למשל מחירי הנדל”ן במוסקבה האמירו בשנים שאחרי התפרקות ברית המועצות (מ – 1991 והלאה). מגמה דומה ניתן לראות במדינות מזרח אירופאיות נוספות כגון גיאורגיה ובאזורים נוספים בעולם כגון דרום אפריקה, מקומות בהם הגיעו סכסוכים ארוכי ימים לסיומם.

עדיף היה להימנע מהשקעה באוקראינה בתקופת טרום המלחמה

אוקראינה היא דוגמא מצוינת להימור בעייתי של השקעה בנדל”ן באזור בלתי יציב מבחינה גיאו-פוליטית. מי שרכשו נדל”ן באוקראינה בשנתיים האחרונות מביטים כיום בדאגה ממשית ואינם יודעים אם ומתי תחזור היציבות לאזור, אם הנכס שרכשו ישוב להניב דמי שכירות סדירים  ואם מחירו ישוב לרמתו של לפני המלחמה ואולי אף יוסיף ויטפס. באופן כללי עדיף להשקיע במדינות בהן המשטר יציב, מדינות שכבר התמודדו עם אתגרים כלכליים והפגינו איתנות פיננסית.

[elementor-template id=”236″]

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.