אין ספק ששוק הנדל”ן מייצר הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה – בעולם כולו, וגם ספציפית בישראל, כאן מחירי הנדל”ן עלו רק בשנה האחרונה בממוצע בכ – 13%. בניגוד להשקעה בניירות ערך, השקעה בנדל”ן היא רווחית פעמיים: פעם אחת בשל התשואה מהשכירות, תשואה שעומדת בממוצע על 3% – 10% כתלות במחיר הנכס, גובה ההשקעה הכוללת בו, וגובה השכירות המתקבלת מהשימוש בו; ובפעם השנייה מעליית הערך שלו, כאמור, עליית ערך שהסתכמה בשיעורים דו ספרתיים בישראל של 2021. 

אבל לצד היתרונות של השקעה בנדל”ן, חשוב לזכור שני חסרונות משמעותיים שלו: האחד הוא הסכומים הגבוהים הנדרשים להשקעה והמחייבים ברוב המקרים מימון באמצעות הלוואת משכנתא שמייקרת את העסקה, והשנייה היא הקפאת כספי ההשקעה בדרך כלל לתקופות ארוכות. 

מי שמתלבטים איך ליהנות מהאטרקטיביות של שוק הנדל”ן מוזמנים לשקול לא רק רכישת נכס נדל”ן מניב כאלטרנטיבה להשקעה – אלא גם השקעה בקרנות נדל”ן. בהשקעה כזו הסכומים הנדרשים להשקעה הם משמעותית נמוכים יותר ביחס למחירי נכסי נדל”ן, נזילות כספי ההשקעה נשמרת בצורה טובה יותר, המשקיע מקבל פיזור וניהול מקצועי של ההשקעה – ואין צורך לתחזק נכס ולדאוג להשכרתו. 

אז מה עדיף – השקעה בנכס נדל”ן או בקרנות נדל”ן? כל היתרונות והחסרונות בשתי האלטרנטיבות, לפניכם. 

השקעה בנכס נדל”ן תדרוש נטילת הלוואת משכנתא

אולי ההבדל החשוב ביותר בין השקעה בדרך של רכישת נדל”ן לבין השקעה בקרן המתמחה בנדל”ן היא שבעוד שבהשקעה בקרן המתמחה בנדל”ן אפשר להסתפק בכסף העומד לרשותנו (סכום נמוך מזה שכנראה יידרש לרכישת נכס) כשרוכשים נכס יש לגייס את מלוא הסכום הנחוץ לרכישתו ולשם כך, רובם המוחלט של המשקיעים, זקוקים להלוואת משכנתא.
הלוואת משכנתא היא אמנם הלוואה בתנאים טובים יחסית להלוואות אחרות (בתנאי שהיא מתוכננת נכון ובהתאם לתנאים השוררים בשוק, גובה ריבית בנק ישראל למשל והצפוי לקרות עמה בעתיד) אולם חשוב לזכור שהחזר המשכנתא מוסיף כ – 50% מהקרן לאורך חיי ההלוואה, או במילים אחרות, אם לווינו 500,000 שקלים נחזיר בסופו של דבר, על פני 25 שנים, כ – 750,000 שקלים. 

השקעה בקרנות נדל”ן תשאיר את הכסף זמין 

ישנם שני יתרונות בולטים להשקעה בקרנות המתמחות בנדל”ן. היתרון הראשון הוא שסכום הכסף שבחרנו להשקיע נותר זמין לנו – בדרך כלל עם סייגים, קרנות נדל”ן דורשות ממשקיעים לא אחת התחייבות לתקופה מסויימת אולם היא קצרה יחסית לתקופת ההשקעה ברכישת נכס ופדיון הכספים הוא קל מההליך של מכירת נכס נדל”ן באופן משמעותי. 

היתרון השני להשקעה בקרנות נדל”ן הוא הויתור על הצורך לנהל את הנכס.
ניהול נכס כולל תחזוקה, תיקונים, והשכרת הנכס לפי הצורך. נכס נדל”ן שעומד ריק לא רק שאינו מייצר הכנסה אלא גורם להפסדים (מיסים, תחזוקה שוטפת וכד’). השקעה בקרן המתמחה בנדל”ן מאפשרת לנו ליהנות מעליות המחירים בשוק הנדל”ן אבל בלי הניהול, התחזוקה, הפרסום לקראת השכרה והצורך לטפל בנכס בעצמנו. 

האם מחירי הנדל”I בארץ ירדו?

ממשלת ישראל מנסה מזה עשור להשתלט על הסחרור המטאורי במחירי הנדל”ן בארת בעשור האחרון. כך למשל העלאת מס הרכישה מ – 5% ל – 8% למי שרוכשים דירה להשקעה (צעד שנכנס לתוקף בנובמבר האחרון). צעדים מעין אלה מקשים על מי שרוצים לרכוש נדל”ן להשקעה עד כדי כך שניתן לומר שכאשר מדובר בנכס שלישי כבר ברור שעדיף לוותר על רכישת נכס מקרקעין של ממש וכדאי להשקיע את הכסף בקרן נאמנות המתמחה בתחום הנדל”ן.

אפשר להשקיע בנדל”ן בחו”ל

חשוב לזכור שבעולם הכפר הגלובלי קל מאוד להשקיע בנדל”ן גם בחו”ל. בארה”ב למשל ישנן הזדמנויות שונות לרכוש נכס מהן כאלה המעניקות יתרונות דומים להשקעה בקרנות המתמחות בנדל”ן. רכישת נכס מולטי פמילי למשל היא דרך מצוינת להשקיע בנדל”ן מבלי לרכוש נכס מסוים שאנו צריכים לדאוג שיושכר, יתוחזק וכו’. מחירי הנדל”ן בחו”ל עשויים להיות זולים משמעותית מאשר בארץ מה שיכול לפתוח בפנינו אפשרויות שאינן קיימות אם מתעקשים להישאר בזירה המקומית. 

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.