בסרטים האמריקאים אנחנו רואים לא פעם שכונה של מעמד הביניים ובה מתחם בתים צמודי קרקע בעלי קירות משותפים, עם שירותים מפנקים כמו חדר כושר, בריכה לשימוש דיירי השכונה וכדומה. זהו ה”מולטי פמילי“, אולי צורת המגורים המזוהה ביותר עם מעמד הביניים האמריקאי – לא דירה קטנה בבניין, אבל גם לא מה שנקרא סינגל פמילי, או בית פרטי.

מולטי פמילי (Multi-Familly באנגלית או “מקבץ משפחות” בעברית) הוא מונח המתאר מגזר נדל”ן בארה”ב בו הנכסים מיועדים ליותר ממשפחה אחת. למעשה גם בית דופלקס (או, בעברית שימושית, בית דו משפחתי) הוא סוג של מולטי פמילי מתוצרת הארץ, אולם בדרך כלל כשמשתמשים במונח מולטי פמילי מתכוונים לקומפלקס של כמה עשרות ולפעמים אפילו כמה מאות דירות שנהנות ממתקנים משותפים כמו חדר כביסה, מועדון דיירים, בריכה, חדר כושר ועוד.

כמו שוק היעד של נכסי מולטי פמילי, כך גם המחיר שלהן, “במקום טוב באמצע” מבחינת שוק הנדל”ן. עם זאת, כשלוקחים בחשבון את השכירות למספר משפחות ואת חלוקת ההוצאות על כל הדיירים – ניתן להגיע למסקנה כי מדובר בצורת השקעה ייחודית לארה”ב, שהתשואה שלה, היא ההכנסה משכירות ביחס לעלות הנכס, גבוהה. כל המאפיינים הייחודיים של השקעה בנכס בסגנון מולטי פמילי – לפניכם.

פיזור סיכונים

בהשקעה במולטי פמילי משקיע יחיד, חברה או קבוצה של אנשים רוכשים יחד מתחם דירות מתוך כוונה להשכירן. את המתחם תנהל חברת ניהול העשויה להיות אותה חברה שרכשה את המתחם או חברת ניהול המתמחה בניהול נכסים עבור בעליהם. חברת הניהול אחראית למציאת דיירים, חתימת החוזים מולם, גביית דמי שכירות, תחזוקה, תשלום חשבונות וכל עניין אחר הכרוך בניהול הנדל”ן המדובר. מטרת ההשקעה במולטי פמילי היא יצירת הכנסה על בסיס קבוע למשקיעים. חברות ביטוח ובנקים בארה”ב מעדיפים השקעה במולטי פמילי בשל פיזור הסיכונים שהיא מספקת.

בכל השקעה קיים אלמנט של סיכון, במולטי פמילי הסיכון מתפזר בין כלל המשקיעים. בניגוד למשקיעי נדל”ן הקונים בית או דירה בעצמם, בהשקעה במולטי פמילי בארה”ב אף משקיע אינו הבעלים הישיר של דירה מסוימת בקומפלקס הדיור. מי שהשקיע בעצמו ורכש דירה או בית פרטי בארה”ב לא יקבל תמורה להשקעה במשך תקופה בה הנכס אינו מושכר. מי שנוטלים חלק בהשקעה במולטי פמילי בו התפוסה הממוצעת עומדת על 90% יקבלו הכנסה קבועה בתמורה להשקעתם בגובה 90% מדמי שכירות מלאים ליחידת דיור בקומפלקס ללא תלות בשאלה אלו יחידות דיור מושכרות ואלו עומדות ריקות (זאת משום שכזכור אף דירה אינה שייכת ישירות לבעלים מסוים).

יתרונות השקעה במולטי פמילי

מלבד פיזור הסיכונים שתואר לעיל ישנם עוד יתרונות חשובים נוספים להשקעה במולטי פמילי. אחד הבולטים שבין אלה הוא ביקוש גבוה. מתחמי דירות ובתים להשכרה בארה”ב נהנים מביקוש ער ביחס להיצע הקיים. עובדה זו מבטיחה אחוזי אכלוס גבוהים ומחירי שכירות מאמירים לאורך זמן.
מבחינת אפשרויות מימון הבנקים בארה”ב נוטים לאשר אחוזי מימון גבוהים לנכסי מולטי פמילי, ניתן להגיע עד כדי 70% מימון.
נוח ומשתלם יותר לנהל נכסים המקובצים יחד במתחם מולטי פמילי מאשר לנהל מספר נכסי סינגל פמילי (Single family – משפחה אחת) הפזורים באזור נרחב יותר או פחות. פוטנציאל הרווח לנכסי מולטי פמילי הוא גבוה ביחס לנכסי סינגל פמילי באזור מסוים. ניתן למנף את ההון העצמי באמצעות השקעה במולטי פמילי הן באמצעות שימוש בהשקעה כבטוחה להשקעות נוספות והן באמצעות מכירת הנכס לאחר כמה שנים תמורת מחיר גבוה מזה ששולם עבורו.

סוגי נכסי מולטי פמילי

חשוב להבין שישנם סוגים שונים של נכסי מולטי פמילי. אפיק השקעה אחד הוא בנכסי מולטי פמילי חדשים המאופיינים בסטנדרט בנייה גבוה, שירותים ומתקנים משלימים כגון חדר כושר ובריכת שחייה. התשואה השנתית הממוצעת לה ניתן לצפות מהשקעה בנכס מולטי פמילי מסוג זה נעה בין 5% ל – 8%. סוג נוסף של נכסי מולטי פמילי הם כאלה בני 15 עד 30 שנים, איכותיים ומתוחזקים היטב, המיועדים להשכרה למשפחות ממעמד הביניים. התשואה לה ניתן לצפות בהשקעה בנכסי מולטי פמילי מעין אלה עומדת אף היא על בין 5% ל – 8%.
סוג אחרון של נכסי מולטי פמילי הם קומפלקסים וותיקים בני שלושים שנה ומעלה הדורשים השקעה לא מבוטלת לשיפוץ ותחזוקה שוטפת. נכסים כאלה מיועדים להשכרה למשפחות של עובדים בעלי הכנסה נמוכה אך קבועה. התשואה הצפויה מהשקעה בנכסי מולטי פמילי מעין אלה עומדת על בין 7% ל – 10% אך הסיכון הכרוך בה גם הוא גבוה יותר מאשר זה הכרוך בהשקעה בנכסי מולטי פמילי מן הסוגים שתוארו לעיל.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.