בישראל, עלו מחירי הנדל”ן בממוצע במעל 11% במהלך שנת 2021 ולמעשה מאז שנת 2008 מחירי הנדל”ן עולים בחדות במדינה. מי שמחפשים אפיקים אטרקטיביים להשקעות אלטרנטיביות מגיעים לא פעם להשקעות בנדל”ן בחו”ל, כאשר בחמש השנים האחרונות ראינו נהירה של משקיעים ישראליים לחיפוש נכסי נדל”ן מניבים במדינות מזרח אירופה, כאשר אוקראינה כיכבה בראש טבלת המדינות הנוחות להשקעות בנדל”ן. על פי הערכות, נרכשו באוקראינה במהלך שנת 2021 בלבד מעל 3,000 דירות, בעיקר באזור קייב והערים הגדולות. בעוד המחיר הממוצע של נדל”ן למ”ר בישראל עומד על מעל 25,000 ₪ – המחיר הממוצע בשוק הנדל”ן האוקראיני, גם בדירות בערים ובאזורי ביקוש גבוה, לא מגיע אפילו ל – 10,000 ₪ למ”ר. משקיעים שהצליחו לרכוש דירות שמתאימות להשכרה לטווח ארוך או להשכרה לטווחים קצרים במחירים של פחות מ – 100,000 ₪ קיוו להשיג 15% תשואה ויותר.

אבל ב – 24 לפברואר השנה (2022) פלשה רוסיה על צבאה אדיר הממדים אל אוקראינה, ונכון לעת כתיבת שורות אלה, נראה כי אוקראינה מקבלת את הדין ללא ברירה. עד כה, מוערך כי מעל 14,000 קורבנות בנפש גבתה המלחמה החד צדדית הזו, ועוד מעל 2.5 מיליוני פליטים אוקראינים ששטפו את מדינות העולם. מחירי הנדל”ן באוקראינה הגיבו כפי שאפשר לנחש, וביחד עם זאת יש משקיעים שמאמינים עדיין כי המלחמה תסתיים בתוך פרק זמן קצר ומחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות כמו גם הביקוש לנדל”ן בערים הגדולות שישתקמו – גם עבור מקומיים וגם עבור תיירים.

בהשקעה בנדל”ן, ההשקעה בזירות מתפתחות ובמדינות בהן מחירי הנדל”ן נמוכים מציבה בפני משקיעים מספר יתרונות: האחד הוא הצורך להשקיע סכומים מופחתים; בניגוד להשקעה בנדל”ן בישראל, הדורשת מן המשקיע סכום ממוצע של 1.5 מיליוני שקלים לצד מימון באמצעות הלוואת משכנתא שמייקרת את העסקה לאורך זמן – במדינות מתפתחות ניתן לאתר נכסי נדל”ן מניבים בסכומים נמוכים משמעותית כאמור, ולצד עליות ערך שמבטיחות תשואה גבוהה מזו הממוצעת בהשקעה בנדל”ן בישראל. באוקראינה, עלו מחירי הנדל”ן בשלוש השנים האחרונות באופן מצרפי במעל 15%, והביקוש לנכסים בשכירות באזורי ביקוש ובמרכזי הערים עלה.

משקיעים שבוחרים להשקיע בנדל”ן במדינות שמעבר לאוקיינוס נדרשים לקחת את הסיכון שהשקעתם מנוהלת ביעד רחוק על כל המשתמע מכך. סיכונים גיאופוליטיים למשל, כמו הפלישה של רוסיה לאוקראינה, משפיעים על אטרקטיביות ההשקעה – לכל הפחות, בטווח הקצר.

משקיעים ישראלים מממנים “כוחות שמירה” נגד ביזה

לצד החשש מהפצצות ומהרס נכסי הנדל”ן שלא ברור אם יזכה את בעליו בשיפוי ביטוחי, משקיעים ובעלי דירות ישראלים רבים בפרויקטים חדשים ויוקרתיים במרכזי העיר נדרשים לספק משאבים וכספים לטובת צוותי שמירה שיגנו על הנכסים המושכרים מפני ביזה. אוקראינה העומדת בפני משבר חמור ורחב היקף מתמודדת עם חוסרים בשווקים הצרכניים ומעשי ביזה ושוד הופכים דבר שבשגרה עם ההפצצות והפגיעה באיכות החיים של אזרחים באזורים רבים במדינה.

משקיעים במדינות רחוקות חייבים לוודא יציבות ובטוחות להשקעתם לאורך זמן

מבחינה כלל עולמית, אנחנו רואים משקיעים ישראלים בשווקי נדל”ן של מדינות מתפתחות רבות – ראינו אלפי משקיעים ישראלים בנדל”ן בארה”ב לאחר משבר הסאב פריים, ועם עליית המחירים בשוק הנדל”ן האמריקאי עוברים להשקעות במדינות מזרח אירופה, אפריקה ובמזרח הרחוק. השקעות נדל”ן כאלה מוצעות לא פעם במחירים של 20% ואף פחות מזה ביחס למחירי הנדל”ן בישראל – אולם הסיכונים שמשקיעים חשופים אליהם בהשקעה בנדל”ן במדינות מתפתחות הם רבים יותר וחוסר היכרות עם השוק המקומי מוביל לא אחת לקבלת בחירות שגויות ולתשואה נמוכה. על מנת להבטיח תשואה טובה בהשקעות בנדל”ן במדינות בסיכון, חשוב לוודא כי המדינה בה מצוי הנכס מספקת מנגנוני הגנה משפטיים יעילים לבעלי נכסים ולמשקיעים מחו”ל, עם רגולציה שתומכת בהשקעות כאלה ולצד בדיקות נאותות ובחינה מקצועית של הנכס, מצבו, מיקומו והסיכויים לתשואה לאורך זמן.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.