השקעות נדל”ן בחו”ל – רקע

מה מניע ישראלים להשקיע בנדל”ן בחו”ל? ובכן, יש לכך כמה קטליזטורים עיקריים: שער הדולר ביחס לשקל – נמצא בשפל היסטורי. שיעור הריבית מחסכונות בנקאיים ופקמ”ים – “מנטרל” את האטרקטיביות שבהשארת הכסף בעו”ש. מחירי הנדל”ן בישראל – גבוהים באופן דרמטי. אבל שם מעבר לים? זה כבר סיפור אחר…

ההיצע הקיים בחו”ל הוא ענק; אפשר להשקיע בדירות סינגל/מולטי פמיליס בארה”ב, מתחמי מסחר בהולנד, דיור מוגן בבריטניה ועוד מגוון אופציות נוספות. שנית, מכיוון שאפשר להשקיע בכמה אפיקים במקביל ובנוסף לעשות זאת בפיזור גיאוגרפי נרחב הסיכון בהשקעה הופך ריאלי יותר ופועל למעשה לטובתם של המשקיעים.

השקעות נדל”ן בחו”ל – מקרה הבוחן של בריטניה

שוק הנדל”ן הבריטי מגלם יתרונות מעולים. תשואת השכירות הממוצעת בבריטניה עומדת על שיעור של 5.4% ובעלי הון זרים אשר בוחרים להשקיע בצפונה יכולים ליהנות מהטבות מס ייחודיות: פטור מס על הכנסות משכר דירה בהיקף כולל של 12,500 בשנה ופטור מלא מתשלום מס רכישה. כמו כן, שוק הנדל”ן הבריטי הוא שוק חזק ומתפתח – שכן תוך עשור ממשבר הסאב פריים מחירי הדירות בבריטניה עלו באופן ניכר:

• בערים קיימברידג’ ולונדון נרשמו עליות של 69% ו- 63% בהתאמה.
• בערים אוקספורד וסאות’המפון נרשמו עליות של 56% ו- 32% בהתאמה.
• בערים לסטר ומנצ’סטר נרשמו עליות של 28% ו- 24% בהתאמה.

לצד זה, למרות עליית המחירים, שערו של מטבע הפאונד נמצא בשפל היסטורי מה שהופך את בריטניה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעי נדל”ן מישראל.

השקעת נדל”ן פופולארית נוספת – גרמניה

זה “פשע” לכתוב על השקעות נדל”ן בחו”ל מבלי להזכיר את גרמניה – הכלכלה החזקה והמובילה באירופה. יש כל כך הרבה סיבות ללמה כדאי להשקיע בנדל”ן בגרמניה וכעת נמנה בפניכם את אלו החשובות באמת:

• גרמניה היא כלכלה חזקה ויציבה וזה בא לידי ביטוי גם בשוק הנדל”ן שלה; השלטונות בגרמניה מפעילים רגולציה במטרה להבטיח שוק נדל”ן מאוזן. אי לכך, למרות שקיים ביקוש אדיר לנדל”ן באזורי הביקוש (ברלין, מינכן, שטוטגרט ופרנקפורט) מחירי הרכישה בעבור המשקיעים עדיין נותרים אטרקטיביים. כמו כן, על אף משבר הקורונה, מחירי הנדל”ן בגרמניה רשמו עלייה בשלושת הרבעונים האחרונים.
• המיסוי על החזקת נדל”ן בגרמניה עומד על שיעור של 0.35% כאשר גובה המס נקבע בהתאם למחיר ההיסטורי של הנכס ולא עפ”י מחירי השוק העדכניים. על כן, מדובר בשיעור מס אטרקטיבי.
• מס הרכישה על נדל”ן בגרמניה נקבע בהתאם לאזורי הרכישה. למשל – בהמבורג, ברלין וסקסוניה-אנהלט מס הרכישה הוא 6%, באזור ברנדנבורג הוא עומד על 5%, בסקסוניה התחתונה הוא עומד על 4.5% ובחבל הסאר שיעורו הוא 4%. לשם השוואה, מס הרכישה בישראל תלוי בגובה ההשקעה והוא יכול לנוע במדרגות מס שונות הנעות בין 5% מינימום ל- 10% במקסימום.
• ברלין היא אזור הביקוש המוביל בגרמניה (ואולי באירופה כולה) עם הגירה חיובית של 40 אלף נפשות בכל שנה. כמו כן, בברלין יש יותר שוכרי דירות מאשר רוכשי דירות, שזה פחות או יותר המצב בכל רחבי גרמניה. כמו כן, מחיר רכישה עבור דירה בברלין ינוע בין 2,800-5,000 אירו למטר מרובע, עלות שפויה לכל הדעות, בעיקר אם משווים אותה לדירה בפריז אשר בה הוא ינוע בין 12,000-18,000 אירו למטר מרובע.

איך משקיעים בנדל”ן בחו”ל? מהן האופציות הקיימות?

השקעות נדל”ן בחו”ל יכולות להתבצע בכמה אופנים:

• השקעה ישירה בנכס.
• השקעה בקרנות ריט/מניות של חברות נדל”ן.
• השקעה באמצעות קרנות נדל”ן פרטיות.

לסיכום, השקעות נדל”ן בחו”ל יכולות להתבצע במגוון דרכים, אך לא כל דרך מתאימה לכל משקיע. כדי להצליח למצוא את “נתיב הנדל”ן שלכם –  אתם חייבים מתכנן פיננסי אשר יכוון אתכם אל מקום הנכון.

למידע נוסף – השאירו פרטים.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.