שוק הנדל”ן בישראל נמצא בעליות מחירים דרמטיות, ובעוד יש מי שיספרו כי בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל”ן בישראל בממוצע בכ – 10% – אנחנו כאן כדי לספר לכם שמאז תחילת שנות האלפיים, עלו מחירי הנדל”ן בישראל בכ – 100% בממוצע, או במילים אחרות, מחירי נכסי הנדל”ן בישראל לא פחות מאשר הכפילו את עצמם בשני העשורים האחרונים. זאת, בעוד בארה”ב ובמדינות ה – OECD ראינו עליות מחירים אולם ברוב המדינות שיעורי העלייה לא הגיעו אפילו למספרים דו ספרתיים.

אנחנו שומעים על עסקאות נדל”ן של בתי השקעות, חברות ביטוח ומשקיעים מוסדיים על כל צעד ושעל. שש חברות הביטוח הגדולות בארץ מחזיקות בתיק נכסים ששווה היום כ – 1.5 טריליוני שקלים ולא מפסיקות להשקיע בפרויקטים של נדל”ן המייצרים תזרים הכנסות גבוה יותר מהפעילות של חברות הביטוח בתחום הביטוח עצמו.

לאחרונה (11 לינואר 2022) אושרה עסקת נדל”ן במחירים מרקיעי שחקים, ברחוב שנחשב ליקר ביותר בישראל. יצאנו לסקור את עסקת הנדל”ן בין הכשרת הישוב לרמי שבירו להקמת מלון על שטח של כשמונה דונמים, כאמור, ברחוב שנחשב ליקר ביותר בישראל ולבחון – האם כבר ניראו בישראל עסקאות נדל”ן בהיקפים כאלה?

מגרש ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח המיועד להקמת מלון

על אף התנגדות השכנים, שאפשר להניח שכולם בעלי הון לא מבוטל, אושרו התכניות להקים מלון בן 144 חדרי אירוח, מעל שטח של שמונה דונמים הנושק לים בהרצלייה פיתוח, השטח מכונה “פאת ים”. השטח, שהוחזק על ידי חברת “הכשרת הישוב” נמכר לחברת רמי שבירו בסכום של 211.5 מיליוני שקלים, המייצר לחברה המוכרת רווח של מעל 100 מיליון שקלים. רק לפני כחצי שנה נמכר באותו הרחוב, גלי תכלת היוקרתי, ביתו של שגריר ארה”ב מעל מגרש בן חמישה דונמים, במחיר של כ – 350 מיליוני שקלים.

ככל שמחירי הנדל”ן עולים – שיעורי התשואה עולים ביחד איתם

אין ספק, ששטח הנדל”ן שנמכר כעת לרמי שבירו במחיר הדמיוני של 211.5 מיליוני שקלים, נהנה מתגי מחיר נמוכים בהרבה לאורך שני העשורים האחרונים. כך, עליית מחירים של 10% על שטח ששווה 211 מיליוני שקלים גורפת תשואה גבוהה יותר ביחס לאותו שיעור של תשואה עבור נכס ששווה מחצית מן המחיר. במובן הזה, מי שיש לו האפשרות, מעדיף בשלב זה להשקיע בנכסי נדל”ן יקרים באזורים מבוקשים יותר בארץ.

כך, נמכרו בשנת 2021 נכסים באזורי ביקוש בישראל בסכומים לא רחוקים מזה של עסקת מכירת ביתו של שגריר ארה”ב ברחוב גלי התכלת, כאמור הרחוב שנחשב היקר ביותר בישראל. הנה מספר דוגמאות:

• פרוייקט הנדל”ן שנחשב הפרוייקט היקר ביותר בישראל נכון להיום הוא פרוייקט David Promenade Residence, בו נמכרו דירות של שישה חדרים תמורת מעל 108 מיליוני שקלים.
• בירושלים נמכרו דירות בשכונת המושבה הגרמנית תמורת 20 מיליוני שקלים. פנטהאוז רחב ידיים ברחוב קינג ג’ורג’ בעיר נמכר תמורת 48 מיליוני שקלים

לצד הפרויקטים היוקרתיים הנמכרים במחירים גבוהים, אנחנו רואים השקעות של מאות מיליוני שקלים מתיקי הנכסים של מוסדיים וחברות גדולות בתחום הנדל”ן, הנה כמה לדוגמה מהשנה האחרונה:

• חברת הביטוח הפניקס רכשה אחזקה בחברת הנדל”ן האחים חג’ג’ תמורת 210 מיליוני שקלים
• חטיבת ההשקעות של קבוצת הראל השקיעה מעל 110 מיליוני שקלים בחברות הנדל”ן עץ השקד וחנן מור ובפרויקטים שלהן
• מגדל ביטוח השקיעה בנדל”ן במהלך שנת 2021 סכומים גבוהים כל כך עד שהיא נחשבת כעת החברה בעלת תיק האחזקות בנדל”ן הרביעית בגודלה בארץ. עם זאת, רבים מהפרויקטים של מגדל הם מעבר לים.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.