מחזור משכנתא הוא תהליך המאפשר ללווים לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת הלוואה חדשה בתנאים משופרים. משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, עד 30 שנים, ובתקופת החזר ההלוואה חלים לא מעט שינויים בתנאי השוק והכלכלה ובמצבו הכלכלי והפיננסי של הלווה. לעיתים הריבית במשק יורדת באופן משמעותי, המשפחה מתרחבת בגלל הולדת ילד, מקבלים ירושה או מענק כספי גבוה, מתקדמים בעבודה וזוכים לשכר טוב יותר ועוד.

לכן, יש מצבים שבהם כדאי לבדוק את כדאיות מחזור הלוואת המשכנתא, במטרה לשפר תנאים או להתאים את ההלוואה החדשה ליכולת ההחזר העדכנית. כמו כן, חשוב לציין כי בנק ישראל ביטל לאחרונה את המגבלה הנוגעת למסלול בריבית פריים, וכיום ניתן לקחת משכנתא עם עד שני שליש במסלולים של ריבית משתנה, כולל מסלול בריבית פריים, לכן כדאי לבדוק את כדאיות המחזור, כמובן בעזרת יועצים מנוסים.

באמצעות מחזור משכנתא אפשר לשנות את ההחזר החודשי ולהתאימו ליכולת ההחזר העדכנית, בהתאם לשינויים במצב הפיננסי של הלווה. יש לציין כי בתהליך מחזור ההלוואה בונים תמהיל משכנתא חדש ומותאם אישית, לכן בוחרים מחדש מסלולים, והמשכנתא החדשה מבטיחה שיפור בתנאי ההלוואה וגובה ההחזר החודשי.

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

לפני שאתם מחליטים למחזר את המשכנתא הקיימת עליכם לבחון את כדאיות התהליך. באופן כללי, מחזור משכנתא כדאי במצבים הבאים:

• שינוי משמעותי בפרמטרים כלכליים כגון: שינוי בריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל, שינוי חד במדד המחירים לצרכן או בשער הדולר. אם הריבית במשק יורדת באופן משמעותי כדאיות מחזור ההלוואה עולה בהתאם.
• שיפור בהכנסות המשפחה המאפשר ללווים לקצר את תקופת ההלוואה, לפרוע חלק מהמשכנתא או לעמוד בתשלומי החזר גבוהים יותר. כך מקטינים את סך תשלומי ההחזר לבנק וחוסכים הרבה מאוד כסף.
• קבלת סכום כסף משמעותי כמו ירושה, זכייה בהגרלה, תוכנית חיסכון משתחררת שצברה סכום גבוה וכו’.
• ירידה בהכנסות הלווה המשפיעה על יכולת ההחזר החודשי שלו. במצב זה המחזור של המשכנתא נועד להקטין את התשלומים ולהגדיל את תקופת ההחזר.
• שינוי בהיקף העמלות וההוצאות הנלוות בתהליך מחזור ההלוואה.

ברוב המקרים מבצעים מחזור של הלוואת משכנתא כדי לשפר את תנאי ההלוואה ולהקטין אך סך ההחזר לבנק. עם זאת כדאי לשקול את תהליך המחזור גם כאשר המצב הפיננסי משתנה לרעה, לדוגמה פיטורין מהעבודה, אובדן הכנסות על רקע של מצב בריאותי או מצב אחר ועוד. לכן, תהליך המחזור נועד בראש ובראשונה לשפר את תנאי המשכנתא ולהתאימה ליכולת ההחזר העדכנית.

חשוב להדגיש כי מדובר בהחלטה פיננסית משמעותית המשפיעה על חיי המשפחה וההוצאות השוטפות, לכן אין לקבל החלטה בפזיזות וללא בדיקות מעמיקות ומקיפות. מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור של הלוואת המשכנתא רק בעזרת יועץ מנוסה, וניתן להיעזר גם במחשבון ייעודי לבדיקת הכדאיות של התהליך.

מהם השלבים בתהליך מחזור המשכנתא?

תהליך מחזור משכנתא מבוסס על השלבים הבאים:

• בדיקה ראשונית לכדאיות מחזור ההלוואה הקיימת בעזרת מחשבון משכנתא. מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי כדי לבדוק באופן מדויק את כדאיות התהליך ולחשב כמה כסף אפשר לחסוך.
• מילוי והגשת טופס דיגיטלי לסניף הבנק.
• בדיקה מקצועיות לכדאיות מחזור המשכנתא וקבלת אישור עקרוני למחזור ההלוואה הקיימת.
• בחירת מסלולי משכנתא, כלומר בניית תמהיל חדש, בהתאמה אישית ליכולת ההחזר ולמצבו הפיננסי של הלווה.
• בדיקה יסודית של תנאי המשכנתא החדשה וניהול מו”מ לצורך שיפור תנאים.
• בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה מנהלים מכרז בין הבנקים והגופים הפיננסיים הפועלים בתחום המשכנתאות, ומשווים את ההצעות.
• סילוק המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.