רקע

לאחר נפילתה של חומת ברלין, המזרח החלש והמערב החזק בה התמזגו והיא נהפכה למעצמת-על תרבותית וכלכלית אשר משכה אליה (ועדיין מושכת עליה) מהגרים רבים מאירופה והעולם וקנתה לעצמה שם בדפי ההיסטוריה כאחת הערים המבוקשות ביותר לגור בהן. ועד כמה מבוקשות? עד לרמה שב- 2018 זכתה גרמניה בתואר “המקום השלישי הטוב בעולם להשקעות נדל”ן כאשר ההתמקדות העיקרית היא בהשקעות נדל”ן אלטרנטיביות בברלין – העיר הגדולה והמאוכלסת ביותר בה המכילה קרוב ל- 4 מיליון תושבים, בעיר קיימים כ-48 מוזאונים ממלכתיים ועשרות מוזאונים פרטיים, תזמורות, שלושה בתי אופרה, קבוצות ספורט. ב-1988 נבחרה העיר “בירת התרבות של אירופה”. בנוסף לכך, בעיר נמצאות כ-4 אוניברסיטאות שונות, החופשית, הומבולדט, הטכנית והאומנותית, כמו כן בעיר פועלות כ-14 מכללות עם למעלה ממאה אלף סטודנטים.

למה להשקיע בנדל”ן בברלין ומה כל כך מיוחד בעיר?

נתחיל מזה שכמדי שנה, קיימת הגירה חיובית לברלין אשר עומדת על שיעור של כ- 40 אלף אנשים בממוצע. ולמה זה קורה? ובכן, בין היתר, זה קורה בגלל העובדה שבהשוואה לערים אירופאיות כגון לונדון או פריז– עלויות השכירות בברלין נמוכות ביחס למשכורות (אפילו הבסיסיות ביותר), מה שמאפשר לאנשים המתגוררים בה לחיות ברמת חיים סבירה + מבלי שיצטרכו לחשוש כיצד “יסגרו את החודש”. ואם כבר הזכרנו את לונדון ופריז, הנה השוואה בין מחירי הנדל”ן למגורים בהן לבין מחירי הנדל”ן למגורים בברלין:

עיר בירה: לונדון / ממ”ר בין 12,000 ל-18,000 אירו
עיר בירה: פריז / ממ”ר בין 10,000 ל-18,000 אירו
עיר בירה: ברלין / ממ”ר בין 1,800 ל-7,000 אירו

פרט למחירי הדיור האטרקטיביים, ברלין היא עיר תוססת מבחינה מסחרית ותיירותית; יש בה המון עסקים זעירים אשר תורמים להתפתחותה של הכלכלה המקומית והלאומית, תעשיות הייטק ענפות (יש האומרים כי היא “הסיליקון ואלי של אירופה”) ומבקרים בה מיליוני אנשים בכל שנה, לרבות צעירים וסטודנטים, המגיעים להתגורר בה למשך מספר שנים ברציפות.

כלכלת גרמניה – משבר גוש האירו ו”הקטר של אירופה”

הכלכלה הגרמנית היא המובילה והחזקה באירופה והרביעית בגודלה בעולם. זו עובדה. אך כיצד זה מתקשר להשקעות נדל”ן בברלין? ובכן, בשנת 2009, בעת משבר גוש האירו אשר נוצר בעקבותיו של משבר המשכנתאות בארה”ב, גרמניה “עמדה איתן” ונפגעה בו הכי פחות ואף העניקה סיוע כלכלי למדינות אירופאיות אחרות – ובראשו הסיוע הנרחב אשר העניקה ליוון.

גבורתה הכלכלית של גרמניה אל מול המשבר, לצד העובדה שהשלטון בה מיישם מדיניות של שימור מחירי נדל”ן נמוכים (הנובעת מן העובדה כי מרבית הגרמנים מעדיפים לגור בשכירות), גרמה לבעלי הון רבים וביניהם גם ישראלים – להתחיל להשקיע בנדל”ן בגרמניה ובברלין בפרט. למעשה, על פי הסטטיסטיקה, כל אחת מ- 15 השקעות נדל”ן זרות בברלין מתבצעת על ידי ישראלים. ומה משותף לאותם משקיעים? הם ידעו לזהות את ההזדמנות, “להכות בברזל החם” ובעיקר להשקיע במדינה חזקה המצטיירת (ובצדק) כמקום בטוח ויציב בזמני משבר מאתגרים. מעבר לכך, שוק הנדל”ן הגרמני מאופיין במוסר תשלומים גבוה ובשקיפות מקסימאלית בעסקאות נדל”ן.

יתרונות החוק הגרמני בהשקעות נדל”ן בברלין – 3 יתרונות

• מס רכישה מופחת: כדי לעודד השקעות נדל”ן זרות, גרמניה קבעה כי מס הרכישה עבור רכישת נכס נדל”ן תעמוד באופן קבוע על 6% מסך העסקה.
• חקיקת שכירות לטובת המשקיע: על פי החוק בגרמניה, משקיעים בעלי נכס נדל”ן למגורים המושכר ליחידים, זוגות, משפחות וכו’ רשאים להעלות את שכר הדירה בנכס אחת ל- 3 שנים.
• מס רכוש מופחת: בגרמניה קיים מס רכוש של 0.35% המוטל על בעלי נכסים על פי שומה שנתית. עם זאת, כיוון ששומה זו נקבעת לפי מחירו ההיסטורי של הנכס ולא על פי מחירי השוק העכשוויים – מדובר במס נמוך מאוד.

הזדמנויות חדשות בברלין – הנכס החדש של IBI PILAR בברלין

 סלחו לנו, אך אנחנו לא יכולים להתאפק עוד; קשה לנו להוסיף ולדבר על השקעות נדל”ן בברלין מבלי להזכיר את פרויקט ה- Edeka Hellersdorf Berlin’‘ (‘אדקה הלרסדורף ברלין’) מבית קרן השקעות הנדל”ן IBI PILAR’‘ של בית ההשקעות הישראלי איי.בי.איי (IBI). ככלל, ‘IBI PILAR’ מתמקדת בהשקעות נדל”ן בחו”ל ומאפשרת להשקיע בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים ומסחר. בסקטור הזה אגב, גרמניה נחשבת לשוק השלישי בגודלו (אחרי לונדון ופאריז) עם נפח הזדמנויות השקעה של 17.5 מיליון מטרים מרובעים. ובכלל, בשל חוזקה ומעמדה של גרמניה בעולם, בירתה ברלין היא בין אזורי הסחר הגדולים והחשובים באירופה. מכל מקום, הפרויקט המדובר הוא מרכז מסחרי המשתרע על פני 6 דונם באחד המקומות המבוקשים בבירה הגרמנית – צפון מזרח ברלין בשכונה שנקראת מרצן. האזור מאופיין בנגישות תחבורתית גבוהה וממוקם בו מרכז קניות של רשת הסופרים הגדולה בגרמניה. את הנכס רכשה איי.בי.איי (IBI) ביחד עם קבוצת Reality (ריאליטי) אשר מורכבת מ-4 קרנות פרטיות ומתמחה בהשבחת נכסי נדל”ן בעלי פוטנציאל רווחיות גבוה. לסיכום, אם אתם מחפשים להשקיע בנדל”ן בחו”ל, עדיף שתעשו זאת במדינה חזקה כמו גרמניה (ובברלין בפרט) כיוון שאין תחליף לדבר החשוב ביותר שכל משקיע זקוק לו: ביטחון אמיתי על הכסף שלו.