שכירות או משכנתא? אם אתם מתכננים לרכוש נכס במחיר של 1.2 מיליוני שקלים (מחיר נמוך מהמחיר הממוצע לנכסים בשוק הנדל”I הישראלי הרותח), מתוך זה לממן רק 500,000 ₪ באמצעות הלוואת משכנתא, חישוב נומינאלי פשוט מצביע על העובדה שבבעלות על הדירה תוכלו לשלם שכירות במשך כמעט 25 שנים. מי שמרוויחים תשואות נאות מניהול תיק השקעות עשויים לחשוב שרווחי יותר להשקיע מיליון שקלים ולהמשיך לשלם שכירות, על פני לשלם מיליוני שקלים בעסקת נדל”ן. 

יצאנו לבדוק, וחזרנו עם מספרים: מה כלכלי יותר, לשכור דירה או לקנות אותה? 

כ – 65% מהמשפחות בישראל גרות בדירה הנמצאת בבעלותם

חלום מוכר של משפחות רבות בישראל הוא “להגיע לדירה”, או במילים אחרות להפסיק לגור בשכירות, להתחייב להלוואת משכנתא (בדרך כלל למשך 20 עד 25 שנים) ולרכוש דירה משל עצמן. הנטייה הרגשית להעדיף רכישת דירה אחראית לכך שכ – 65% מהמשפחות בישראל גרות בדירה משלהן. כדאי לדעת שמצב זה אינו ייחודי לישראל, הממוצע באיחוד האירופי הוא 70% אולם יש מדינות בהן מקובל יותר לגור בשכירות, כך למשל בגרמניה (שם רק 40% מהמשפחות גרות בבית משלהן), יפן, צ’כיה, צרפת, שבדיה, הולנד, דנמרק, פינלנד ועוד. 

זה המקום לנפץ אגדה המושרשת בנו היטב, מחירי הנדל”ן לא תמיד עולים. כך למשל בישראל בין השנים 1968 ל – 1988, תקופה בת 20 שנים, מחירי הנדל”ן ירדו ב – 7%. גם בין השנים 1995 – 2007 מחירי הנדל”ן, בניכוי האינפלציה, ירדו. 

יתרונות וחסרונות של רכישת דירה

לפני שצוללים אל תוך המספרים היבשים כדאי להשוות בין מגורים בשכירות לרכישת דירה באופן כללי. כך למשל רכישת דירה מקנה תחושת הישג, אנחנו משתחררים מהתלות בבעל דירה ויכולים לעשות בדירה כל שינוי שעולה על רוחנו, אין חשש שלא נוכל להישאר במקום מגורנו הנוכחי (בשכירות המשכיר יכול בכל עת, ובהתאם לתנאי החוזה, לסיים את ההיקשרות ולבקש שנפנה את הדירה), משפחות עם ילדים נהנות מיציבות במיקום המגורים, שמשפיעה על מוסדות החינוך והחברים של הילדים ועוד. 

למגורים בדירה משלנו יש גם חסרונות: אנחנו חופשיים פחות להעתיק את מקום מגורינו (כששוכרים דירה זה קל, מוצאים דירה חדשה להשכיר, מפנים את הקודמת ועוברים), אין סיכון של עליה בתשלומי החזר המשכנתא בשל עליית הריבית במשק (אנו יודעים בדיוק את גובה דמי השכירות שנשלם בכל חודש), אנחנו פטורים מלדאוג לתחזוקת הדירה (תיקונים ותשלומי אחזקה רבים הם באחריות בעל הדירה), אין צורך לגייס הון עצמי בן מאות אלפי שקלים שנדרש בעת רכישת דירה, ועוד. 

שימוש אלטרנטיבי בכסף

היתרונות והחסרונות שפורטו לעיל הם מחוץ לתחום הכלכלי גרידא. כדי לקבוע אם משתלם יותר לרכוש דירה או לגור בשכירות יש לבחון את הדברים בצורה קרה ומחושבת. אם מוותרים על רכישת דירה ניתן להשתמש בכסף שאנו “חוסכים” (ההפרש בין הסכום שאנו נוטלים בהלוואת המשכנתא והסכום שיש להחזיר שהינו על פי רוב ב – 60% גבוה יותר מהקרן). כאשר רוכשים דירה אנו למעשה לוקחים סכום כסף גדול מאוד וסוגרים אותו ל – 25 שנים (השנים בהן נשלם תשלומי החזר משכנתא). אם בוחרים לגור בשכירות איננו משלמים את הריבית על המשכנתא ונוצר הפרש שהוא למעשה סכום כסף שאנו חופשיים להשקיע כראות עיננו. מי שלוקח סכום גבוה של 500,000 אלף שקלים לערך ובמקום לרכוש דירה תוך נטילת משכנתא פשוט משקיע אותו בשוק ההון צפוי לקבל חזרה, לאחר 25 שנים, סכום נזיל של כ – 2.4 מיליון שקלים. זאת מפני ששוק ההון עושה בממוצע תשואה שנתית של 6 – 7% (למעשה יש סיכוי גדול שנקבל תשואה גבוהה עוד יותר). 

בואו לא נשכח את עליות הערך של נכסי הנדל”ן

מי שרוכשים נכס נדל”ן למגורים, בדרך כלל לא מרוויחים באופן מיידי מעליות הערך של הנכס שברשותם, בעיקר בגלל שעליות המחירים הן כלל ארציות ואם הם מוכרים את הנכס, הם בדרך כלל עושים כן על מנת לרכוש נכס אחר – שמחירו עלה באותם שיעורים. בכל זאת, חשוב לזכור כי מחירי הנדל”ן עלו רק במהלך השנה האחרונה בממוצע בכ – 10% ובמהלך העשור האחרון ב – 100% ויותר. אם נהפוך שיעורים אלה למספרים כלליים, נוכל לומר שמי שרכשו נכס ב – 1.5 מיליוני שקלים בשנת 2012, הרוויחו מעליית הערך 1.5 מיליוני שקלים אם מחירי הנכסים באזור שלהם הכפילו את עצמם, מה שאומר רווח חודשי תיאורטי של כ – 12,500 בחודש – מעל משכורת ממוצעת.

אביב פרוינד

[elementor-template id=”236″]

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.