שוק הנדל”ן הוא מהשווקים האלטרנטיביים שמושכים אליהם כמויות תנועה רבות של משקיעים, בישראל ובעולם בכלל. השקעה בנכס נדל”ן מניב היא לא רק בחירה פיננסית אלא גם סוג של סמל סטטוס. ובכל זאת, השקעה ישירה בנדל”ן היא ערוץ השקעה אלטרנטיבית שיש לו הרבה חסרונות: הוא דורש מהמשקיע סכום כסף נכבד, ברוב הפעמים נדרשת הלוואת משכנתא למימון חלק מהעיסקה מה שמייקר אותה בכ – 50% מסכום הקרן להלוואה, מי שמחזיק בנכס נדל”ן מניב כהשקעה נדרש לתחזק את הנכס תוך צריכת משאבים, כספים וזמן לא מעטים, ולא פשוט לממש את ההשקעה ולהנזיל את הכספים. במקום להשקיע בנכס נדל”ן, ניתן להשקיע בקרנות נדל”ן, שיש להן הרבה יתרונות על פני רכישת נכס. בין השאר, הן מאפשרות בחירה מקצועית של הנכסים להשקעה, פיזור סיכונים לכל משקיע, גם בסכומים קטנים, תודות להשקעה המצרפית הגבוהה של כל המשקיעים, קרנות נדל”ן שונות מאפשרות השקעות שונות, חלקן זמינות רק למשקיעים כשירים (משקיעים שיש להם הון עצמי או משפחתי והכנסה חודשית או שנתית בסכומים מינימאליים וקבועים), חלקן מחייבות תקופת השקעה מינימאלית על מנת לאפשר לנכסים להבשיל, חלק מהקרנות המשקיעות בנדל”ן מציעות אפשרויות להשקעה מימונית וחלקן מציעות ממש השקעה מניבה בנכסי נדל”ן מושכרים שאת דמי השכירות שלהם מחלקים בין המשקיעים. כל מאפיינים הקרן שבה אתם חושבים להשקיע הם רלוונטיים לקביעת האטרקטיביות של קרן הנדל”ן עבורכם, כמשקיעים – הפעם, נבדוק מה ההבדל בין השקעה בקרן נדל”ן שהיא סחירה בבורסה, כמו למשל קרנות הריט הגדולות בישראל סלע קפיטל וריט1, לבין השקעה בקרנות נדל”ן שאינן סחירות והמיועדות להשקעה חוץ בורסאית בלבד. 

קרנות נדל”ן סחירות – זה מרגיש כמו מניות בשוק ההון

קרנות ערך סחירות הן קרנות ערך שמשקיעים מוזמנים להיכנס לפלטפורמה המנהלת את תיק ההשקעות שלהם, לרכוש מניות מהן ולהשקיע בהן בתנאים גמישים ותחת השפעת התנודתיות של שוק ההון המסורתי. ניקח לדוגמה את קרן הריט הישראלית סלע קפיטל או סלע נדל”ן, הנסחרת כעת בבורסה תמורת מחיר של 1,062 ₪. הקרן הפסידה מאז תחילת השנה 4.58% אבל בחמש השנים האחרונות הרוויחה מעל 55%. היא משקיעה בפרויקטי נדל”ן שונים בארץ ובחו”ל – אבל מי שמחזיק מניות של הקרן, לא מחזיק באופן ישיר בבעלות על הנכסים ולא נהנה, כמובן, מתשלומי שכירות. 

קרן סחירה, כמו סלע קפיטל, אינה נחשבת ערוץ השקעה אלטרנטיבי והיא חשופה לתנודתיות המגמתית של שוק ההון. מאידך, קל מאוד להשקיע בכזו קרן, התנאים להשקעה בה ברורים וידועים וההשקעה נשמרת נזילה בכל עת. 

קרנות נדל”ן לא סחירות – מאות מהן “מתחת לרדאר”

קרנות נדל”ן לא סחירות, לעומת זאת, הן מיזמים פרטיים, בדרך כלל מטעם חברות השקעה גדולות, המאפשרים למשקיעים (וכאמור, בחלק מהמקרים למשקיעים כשירים בלבד), השקעה בתנאים שמשתנים בין קרן לקרן. יש קרנות שמאגדות את המשקיעים תחת חברה או שותפות ורושמות את הנכסים שבבעלות הקרן על שם אותה שותפות, יש קרנות נדל”ן לא סחירות שמחלקות את דמי השכירות הנובעים מהשכרת הנכסים שבבעלות הקרן בין משקיעים. יש קרנות שמגבילות משקיעים בזמן השקעה מינימאלי שיאפשר ליזמי הפרוייקט השלמתו ללא דחק, ועוד ועוד. קרנות נדל”ן שאינן סחירות מתנהלות לפי כללים מגוונים בהתאם להחלטת מנהלי הקרן, מורכב יותר לאתר את כל אפשרויות ההשקעה בקרנות לא סחירות (מפני שאלה מתפרסמים בפלטפורמות שונות או לא מתפרסמים כלל) והסיכון בהשקעה בקרן משתנה, בהתאם לרמת הסיכון של הנכסים שמנהלי הקרן בוחרים להשקיע בהם והמקצועיות של מנהלי הקרן. 

קרנות נדל”ן לא סחירות אינן נסחרות בבורסה, הן פחות חשופות לתנודתיות ומשמשות השקעה אלטרנטיבית יעילה שמגדרת את ההשקעות בשוק ההון. 

מה עדיף – קרנות סחירות או לא סחירות?

השקעה בקרנות נדל”ן סחירות היא לא שונה מכל השקעה אחרת בשוק ההון – והיא מקנה לבעליה מניות בקרן ולא נכסי נדל”ן ממשיים. השקעה בקרן נדל”ן לא סחירה מגלמת בה סיכון מסויים אבל מאפשרת השקעה אלטרנטיבית שאינה כפופה לתנודתיות של שוק ההון, ולעיתים ם יציבות גדולה יותר ותשואות גבוהות יותר. 

סהר אלבו

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.