רקע

כנראה שלנו, לישראלים יש חיבה מיוחדת לרכישת נדל”ן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור בעלי הדירה בישראל (נכון לתחילת שנת 2019) עומד על כמעט 67%, ומדובר בנתון מרשים למדי: בגרמניה, למשל, שיעור בעלי הדירות עומד על קצת יותר מ – 50%, גם באוסטריה. בדנמרק שיעור בעלי הדירה הוא כמעט 60%. בשווייץ מדובר על כ – 43% בלבד המתגוררים בבית שבבעלותם, ויש עוד עשרות מדינות, ביניהן קנדה וארה”ב, בהן שיעור הבעלות על הנכס היא נמוכה משלנו. המספרים האלה נמצאים בירידה (בישראל ובמדינות אחרות) לאורך השנים, או במילים אחרות: פחות אנשים מתאמצים על מנת להיות בעלי הבית של הנכס שבו הם מתגוררים. מגורים בשכירות מספקים מבחינתם את כל הנוחות הנדרשת, והם מבלים את כל חייהם כשהם מתגוררים בדירות שכורות.

ישראלים ונדל”ן

אחת ההנחות המעניינות בנוגע לחיבה שלנו, הישראלים, לעסקאות נדל”ן, עוסקת בהיבטים הרגשיים של הבעלות על הנכס שבו אנחנו מתגוררים. בעוד הצעירים של אירופה מפיקים פחות הנאה או תחושת הישג מרכישת הנכס של עצמם – אנחנו, הישראלים, מושפעים מתחושות עוצמה, רגש הצלחה וכיוצא באלה, שמשפיעים על הבחירה שלנו להיכנס לחובות של 30 שנה – ולקנות לעצמנו בית. אבל אנחנו פה על מנת להסתכל לנתונים בעיניים ולבדוק: מה באמת יותר משתלם, לרכוש דירה או לשכור אותה?

כמה באמת עולה לנו הסיפוק שבלרכוש דירה? הרבה מאד

היום, על פי הנחיות בנק ישראל, מי שרוכשים את הנכס הראשון שלהם (כלומר, אין ברשותם נכס נדל”ן והם לא משפרי דיור) נדרשים לממן לכל הפחות 25% משווי הנכס באמצעות הון עצמי. במילים אחרות, אם תבחרו לרכוש דירה במחיר 1.5 מיליון שקלים (המחיר הממוצע לנכסים למגורים בישראל), תצטרכו לממן 375,000 ₪ לפחות מהרכישה באמצעות הון עצמי, שמורכב בדרך כלל מכספים שחסכתם או קיבלתם לטובת העסקה, ועשוי להכיל גם כספים מהלוואות חוץ בנקאיות. את שאר המימון תשיגו בדרך כלל באמצעות הלוואת משכנתא, והחישוב הגס בנוגע לעלות המשכנתא ל – 25 שנים והלאה, מדבר על החזר נומינאלי של פי 1.5 מסך הסכום שלקחתם בהלוואה. נעשה את זה פשוט: אם לקחתם הלוואה של מיליון וחצי שקלים, נומינאלית (כלומר, בספירת סך השקלים שתחזירו, תוך שאנחנו מתעלמים בנוחות ממשתנים כמו מדד, ריביות אלטרנטיביות, והשווי הריאלי של הכסף) תחזירו מיליון וחצי שקלים. האם ספרתם עוד חצי מיליון ₪ בסך ההוצאות עבור רכישת הדירה? בדרך כלל, הנטייה היא להתעלם מסכום נוסף זה בחישובי העלות של הנכס. כך, למעשה, אנחנו משלמים מאות אלפי שקלים יותר עבור כל נכס שאנחנו רוכשים.

מה זה תשואה?

אפשר לחשב את ההפסד ברכישת בית על פי השכירות שהייתם יכולים לקבל על ההשקעה, לו לא הייתם גרים באותו הנכס. התשואה על הנכס, בלי להיכנס לחישובים ספקולטיביים של עליית ערך, מחושבת כך: תשואה = ההכנסות השנתיות על הנכס (משכירות בדרך כלל) / עלות הנכס לדוגמה: אם רכשתם נכס בסכום של 1.5 מיליוני שקלים ואתם משכירים אותו עבור 5,000 ₪ בשנה, זה חישוב התשואה שלכם: 52,500/ 1,500,000 = 0.035 או בקיצור: מדובר על תשואה של 3.5% בשנה ברוטו! החישוב הזה לא רק שמתעלם מרווחים או הפסדים אפשריים כתוצאה מעליית ערך או ירידת ערך. בנוסף לכך, נתון זה מתעלם מזמן שהבית עומד, שיפוץ הנכס, מיסוי ( מס רכישה של כ-5% ) אשר גורמת לנזק משמעותי והפסד של שנתיים וחצי שכירות, עלות המשכנתא למימון הרכישה ועוד. במקרים רבים התשואה נטו יכולה להסתכם בכ-1.5% בלבד!

האלטרנטיבה: לשכור דירה ולהשקיע את הכסף בשוק ההון או בהשקעות אלטרנטיביות

נניח שיש לכם סכום פנוי של 500,000 ₪, ואתם שוקלים לרכוש דירה. האלטרנטיבה היא, כאמור, שכירת דירה והשקעת הסכום הפנוי לטובת גריפת רווחים, למשל בתיק השקעות מנוהל או בהשקעות אלטרנטיביות.
משקיעים רבים אשר נמצאים בשוק ההון בדרך כזאת או אחרת מעדיפים פיזור ומגוון השקעות ולכן, משקיעים בהשקעות אלטרנטיביות.
יתרונות בהשקעות בנדל”ן אלטרנטיבי למול דירה למגורים:

1 ) מיסוי – בהשקעה בנכס נוסף תשלמו כ-5% מס רכישה, בנוסף לכך, מס שבח של כ-25% מעליית ערך הנכס ( ההפרש בין הרכישה למכירה )
2 ) פחות תנודתי משוק ההון – בהשקעות אלטרנטיביות קיימת פחות תנודתיות משוק ההון, דבר שבא לידי ביטוי במשברים האחרונים. עבור משקיעים רבים דבר זה מהווה יתרון חשוב בפיזור תיק ההשקעות.

המשתנים שמטים את הכף

מבחינת רווחיות, היתרון של מגורים בשכירות והשקעת הכספים הפנויים באפיקים נושאי תשואה הוא גדול יותר, ככל שאתם מתכננים להתגורר בנכס למשך זמן קצר יותר. בחישוב כולל, העלות של בית שרכשתם פוחתת בממוצע לחודש, ככל שאתם מתגוררים בנכס יותר זמן. זאת – אל מול תשלום דמי השכירות שנשארים קבועים בכל שנה. במילים אחרות, המשתנה שהכי חשוב לקחת בחשבון כשאתם מחליטים אם להשתמש בכספים הפנויים לרכישת דירה או להשקעות הוא לכמה זמן אתם מקבלים את ההחלטה. אם אתם רואים רק שנתיים שלוש קדימה – כנראה שמוטב להשקיע את הכספים ולהתגורר בשכירות. אם, לעומת זאת, אתם מחפשים נכס שתגורו בו לפחות עשור, ייתכן שהחסרונות של מגורים בשכירות עולים על היתרונות שבשימוש בכספים לטובת גריפת תשואות, וכדאי לכם דווקא לרכוש נכס. משתנים נוספים שחשוב לקחת בחשבון הם גם שווי הנכס והשווי הצפוי שלו בשנים הקרובות (חשוב להכיר את תכניות המועצה לאזור לפני שמקבלים החלטה), ריבית המשכנתא שאתם שוקלים ליטול ושיעור המימון העצמי, כאשר ככל ששיעור המימון העצמי הוא גבוה יותר – עלות העסקה נמוכה יותר והמאזניים נוטים יותר לכיוון של רכישת דירה.

היתרונות הנוספים של כל בחירה

כשאתם שוכרים דירה, אתם שומרים על גמישות מבחינת אזור המגורים. בעוד עסקאות נדל”ן עשויות להיות סבוכות וארוכות – לשכור דירה חדשה היא לעיתים הרפתקה של ימים ספורים. אתם לא נושאים בעלויות התיקונים של המבנה או של האבזור ששייך לדירה – מה שאומר לעיתים חיסכון גדול של כספים. עוד יתרון עצום למגורים בשכירות הוא נזילות הכספים שלכם. כשאתם רוכשים דירה, אתם מאבדים את נזילות הכספים שלכם. מאידך – תגלו, כי ניתן למנף את החלק שהוא כבר ברשותכם (כלומר, החלק שאינו ממושכן) לטובת החלטות פיננסיות כמו רכישת נכס להשקעה, קבלת הלוואות בסכומים גדולים וכדומה.

היתרון הכלכלי

יתרון נוסף והבולט של רכישת בית הוא עליית הערך שלו. בישראל, נדיר לראות ירידות ערך של נכסי נדל”ן, למעשה ישנם אזורים שבהם ערכי הנכסים שומרים על גובה קבוע, וישנם מיקומים מתפתחים או בעלי פופולאריות שעולה, שבהם ערך נכסי הנדל”ן עולה. נספר עוד, כי מי שרכש נכס נדל”ן בישראל בסביבות שנת 2008, הכפיל בממוצע את שווי הנכס בעשור האחרון. חשוב לציין, עושה רושם כי גלי העליות נמצאים מאחורינו. עד כה, שטחנו בפניכם מספרים, ריביות, נתונים ותשואות, שיסייעו לכם לקבל את ההחלטה האישית בנוגע למה שמתאים לכם: להשקיע הון עצמי ברכישת נכס למגורים, או להשקיע את הסכום בהשקעות בזמן שאתם גרים בשכירות. אבל בסופו של יום, הבחירה בנוגע למקום המגורים נובעת לא רק מהחלטות כספיות “קרות”, אלא גם מהעדפות אישיות, מתחושות והעדפות, וממה שהופך את החיים שלכם למוצלחים בעיניכם. חלק מההוצאות שלנו אינן הוצאות רווחיות, הן נועדו לשפר את איכות החיים שלנו. בעניין רכישת נדל”ן, יש מי שיחושו כי הם מעדיפים את ההפסד הכספי של רכישת נכס בתמורה לתחושת הביטחון שמוענקים להם המגורים בבית משלהם. ברכישת בית, אולי בית שבו תוכלו לגדל את ילדיכם, אולי בית שיאפשר לכם להעביר שנות חיים במחיצת בן או בת הזוג, השיקולים הם בהחלט לא רק כלכליים. אנחנו נמליץ לכם, להיכנס לכל בחירה בהשקעה בעיניים פקוחות, להבין את העלויות העקיפות והעלויות האלטרנטיביות, את היתרונות והחסרונות בכל בחירה, להשוות ולברר היטב את משמעות הבחירות שלכם בטווח הקצר וגם בטווח הארוך – ואז, לתת גם ללב ולהעדפות האישיות שלכם מקום מכובד בקבלת ההחלטה הסופית.

לסיכום

ככל שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות כך התשואות ירדו בקורלציה הפוכה, משקיעים רבים אשר מחפשים השקעות בעולם הנדל”ן מבינים שקיימות אלטרנטיבות נוספות להשקעה כמו למשל קרנות אלטרנטיביות. כיום, ניתן להשקיע בתחום הנדל”ן דרך השקעות אלטרנטיביות עם תשואה ממוצעת של בין 7%-9%. בשונה מדירה להשקעה בהשקעות אלטרנטיביות בנדל”ן אין מס רכישה של כ-5%, דבר אשר גורם לכם להפסד של בין שנתיים לשנתיים וחצי שכירות. בנוסף לכך, על דירות להשקעה קיים מס רווחי הון ( מס שבח של כ-25% ). כך שמידה וערך הנכס עלה אתם צריכים לשלם מיסים נוספים. למידע נוסף על השקעות אלטרנטיביות השאירו פרטים ומומחה יחזור אלכם בהקדם האפשרי.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה יעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.