בתחילת שנת 2021 היה ניראה כי ערפל הקורונה בדרך להתפוגג. עם מבצע חיסונים יעיל ואופטימיות שעוד נבעה אז מחוסר ידיעה של מה שעתיד לקרות (הגל השני), ראינו ברבעון הראשון של שנת 2021 עלייה מרומזת בביקוש למשרדים בשכירות בתל אביב ובגוש דן. זאת, על אף המגמה המבורכת של פתיחת האפשרות לעבודה מן הבית או לשילוב עבודה מהמשרד ומהבית – היה ניראה שהביקוש למשרדים ולשטחי תעסוקה לא שוכך.

ככל שהחודשים נקפו, התבררה מגמה שהחליפה את ההתקדמות המרומזת מתחילת השנה בשעטה חסרת מעצורים קדימה. בדצמבר 2021 אנחנו כבר יכולים לבדוק ולומר, שמחירי שטחי משרד עלו השנה בממוצע בכ – 15%, והיד עוד נטויה.

ארגונים רבים, כמו למשל חברות ביטוח ובתי השקעות, משקיעים כעת בפרויקטים של נדל”ן להשכרה או למסחר. ניראה כי הביקוש לשכירות הוא ללא תחתית, והמחירים – רק עולים.

מי מזינים את גל עליות המחירים של נדל”ן מסחרי ומשרדים במרכז הארץ?

לא ברור מיניין נובעים עודפי הביקוש להשכרת משרדים, בעיקר במרכז הארץ, בגוש דן ובפרט בתל אביב. כפי העולה מבדיקת נתונים, לא דובר במשרדים שמושכרים לעובדי “צווארון לבן” פרילאנסרים ופרטיים כבעבר: עורכי הדין, רואי החשבון ונותני שירות פרטיים נוספים הם לא אלה שגורמים לעודפי הביקוש. מי שדווקא כן מזין את עליית המחירים עם ביקוש בלתי נדלה להשכרת משרדים במרכז – הם עשרות יוניקורנים ומאות חברות סטארט אפ שמקוות להיות חד הקרן הבא של ישראל. ניראה כי דווקא אלו הן החברות המייצרות עודפי ביקוש, בשוק שבו ההיצע קשיח וקבוע.

מה המחירים למ”ר לשטחי מסחר היום בתל אביב?

אם בתחילת שנת 2020 המחיר למ”ר בשטחי משרד בתל אביב לא הגיע ל – 100 ₪, במקרים רבים היה קרוב יותר ל – 90 ₪ למ”ר, היום המחיר הממוצע למ”ר בשטחי משרד בתל אביב עומד על 110 ₪ ולא קשה למצוא משרדים שמחיר השכירות שלהם מגלם מחיר למ”ר שהוא קרוב יותר ל – 150 עד 160 ₪.

חשוב לזכור, כי בניגוד להשכרת שטחים למגורים, בדרך כלל בהשכרת שטחי משרד מדובר בשטחים מצומצמים יותר. במקרים רבים, מיזמים המיועדים בדיוק לצורך השכרת משרדים מאפשרים שירותים משותפים לבניין – החל משירותי לובי, אחזקה וניקיון ועד חדר ישיבות משותף שניתן לשריין מקום אליו בישיבות ההנהלה של הארגון. שירותים כאלה בבניין או במיזם – מעלים באופן טבעי את מחיר השכירות כמו גם את התמורה המתקבלת מהשכרת משרדים בפרויקטים יוקרתיים המספקים הטבות מסוג אלה ואחרות.

האם זה הזמן להשקיע בנדל”ן משרדי במרכז?

בעוד מחירי השכירות לשטחי נדל”ן מסחרי, משרדים וחנויות במרכז עלו ביותר מ – 15% כאמור, מחירי הרכישה של נכסי נדל”ן מניב לתעסוקה עלו בשיעורים פחותים מאלה. במילים אחרות: התשואה על נדל”ן מסחרי עלתה, בעקבות עליות מחירי השכירות. בשל השטחים המצומצמים של נדל”ן מסחרי, גם מחירי הרכישה בדרך כלל נמוכים ביחס להשקעה בנדל”ן מניב למגורים, מה שמעלה פחות צורך במימון העיסקה על ידי הלוואת משכנתא שהריבית שלה, מצטרפת למחיר הכולל של העסקה. נדל”ן מסחרי מושכר בדרך כלל לתקופות ארוכות ושירותי האחזקה של המתחם מאפשרים שמירה על הנכס במצב טוב ומיעוט בצורך להפעיל את בעל הנכס לצרכי תחזוקה.

ניראה, אם כן, שהביקוש העולה לשטחי נדל”ן מסחרי להשקעה על ידי ארגונים גדולים כמו חברות הביטוח, יזמיות נדל”ן ומשקיעים מוסדיים – הוא מובן. מדובר באפיק השקעה אלטרנטיבית שנמצא כיום בצמיחה של ביקוש ומציע אטרקטיביות בתשואות ביחס לעלות העסקה. גם משקיעים פרטיים עשויים להתעניין בהשקעות בנדל”ן מסחרי – דרך חברות ייזום פרויקטים כאלה או קרנות השקעה מתמחות.

[elementor-template id=”236″]

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.