כתבה: רוני מור

רקע כללי

במדינת ישראל, אפשר לחלק את ציבור המשקיעים לכמה קבוצות מרכזיות, אוהבי סיכון, שונאי סיכון ואלה שיודעים לחבר בין אהבה לשנאה, כאלה שיודעים לחיות בשלום עם מגוון השקעות וכך לעשות פיזור טוב יותר. המשקיעים הישראלים פיתחו במשך מספר עשורים יחסי אהבה וידידות עם תחום הנדל”ן למגורים. המרוץ אחר דירה להשקעה בעשורים האחרונים הפך לשיח ישראלי בעולם ההשקעות הישראלי. קיימים משקיעים אשר רואים בהשקעה מסוג זה ביטחון כלכלי, עוגן. קיימים משקיעים, אשר רואים בהשקעה מסוג זה סמל סטטוס וקיימים אחרים אשר בטוחים כי מדובר בהשקעה הטובה ביותר ורואים בה פתרון סולידי לשוק ההון שבתקופת משבר הצליח לגרום לפחד, לאכזבה ואפילו לסבל מסוים אצל משקיעים. האמנם? כדי לתת תשובה מדויקת צריך לערוך בדיקה מעמיקה והשוואה בין השקעה בקרן אלטרנטיבית לנדל”ן למול השקעה דירה להשקעה, אז מה עדיף? בואו נדבר על זה.

 רקע עולם הנדל”ן למגורים

נושא הנדל”ן למגורים נמצא עמוק ב-DNA שלנו, יש דברים שזר לא יבין לעולם, זה חלק מהמנטליות שלנו. מתחילת המילניום עולם הנדל”ן למגורים עבר מהפכה גדולה, בעשור האחרון המפכה גדלה עוד יותר. יש לכך סיבות רבות שקשורות לכלכלה, לממשלה ולחברה הישראלית. סיבות נוספות נמצאות בגלובליזציה, אנחנו חלק מהכלכלה העולמית, אפקט הפרפר, משק כנפי פרפר עשוי ליצור שינוים קטנים בעולם שבסופו של דבר יכולים ליצור שינוי גדול. כלומר, משק כנפיים בצד אחד של העולם יכול ליצור גל צונאמי בצד אחר של העולם. אתם שואלים איך כל זה קשור לעולם הנדל”ן למגורים? במשבר הסאב פריים ב-2008 השווקים הפיננסים ירדו בצורה חדה, מאות בנקים בארצות הברית פשטו רגל כאשר השיא היה, קריסת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס ב-15 בספטמבר ב-2008, כאשר הוגשה הבקשה לחדלות פירעון לאחר שנקלע לחובות של מאות מיליארדי דולרים. קריסות בשווקים ובבורסות בכל העולם יצרו בהלה גדולה וגרמו למשקיעים רבים לברוח משוק המניות ולחפש אלטרנטיבות השקעה חדשות, משקיעים מסוימים ראו את סוף העולם.

לאחר כל סופה גדולה מגיעה הצמיחה במחזוריות טבעית

כמו עונות השנה, גם עולם ההשקעות יודע לעבור בין תקופה אחת לתקופה אחרת, מיד כאשר הופיע המשבר הגדול כספים רבים עזבו את השווקים הפיננסים כמו שלכת, משקיעים רבים ראו במשבר של 2008 כאחד המשברים החמורים שידע עולם ההשקעות, אי ודאות עטפה את הכפר הגלובלי. בארץ, ריבית בנק ישראל הושפעה מאד וירדה מרמה של כ-4.25% לרמה של כ-1.75% ובהמשך מגמת ירידת הריבית נמשכה וירדה עד לריבית של כ-0.1% כיום. כיצד דבר זה השפיע על עולם הנדל”ן?
1 ) שינוי טעמי השקעה – כאשר הריבית על החסכונות הפכה להיות ריבית אפסית, משקיעים שונאי סיכון רבים חיפשו אלטרנטיבות השקעה סולידיות לכסף שלהם, משקיעים חיפשו לתת לכסף לעבוד מחדש. הכספים בפקודות הבנקים הסתכמו במאות מיליארדי שקלים, כסף שיכול לגרום למהפכה גדולה וכך היה.
2 ) כסף זול – ככל שריבית בנק ישראל ירדה כך משקיעים רבים לוו כסף כדי לרכוש נכסים ולמנף את עצמם. מצד אחד ריבית נמוכה למשקיעים שלוו את הכסף, מצד שני תשואה גבוהה על ההשקעה, ההפרש הפך את ההשקעה אז לכדאית מאד וכל זה בנטרול עליית ערך.
3 ) פיזור השקעות – משקיעים רבים ברחו משוק ההון בבהלה גדולה, הם חיפשו השקעה חדשה, סולידית. כספים שיצאו מקרנות הפנסיה, קופות הגמל, קרנות ההשתלמות והחסכונות מצאו את דרכם במסלול ישיר מושקעים בדירות למגורים.

דירה להשקעה, עסקה טובה או עניין פסיכולוגי? תנו לתשואות לדבר

כדי לתת לתשואות לדבר אנחנו צריכים לקחת את מחיר ההשקעה, כלומר מחיר הדירה, ולחלק אותו בשכירות השנתית שלנו, שכירות נטו. לשם המחשה אשתמש בנתונים ממוצעים כאשר מחיר דירה ממוצעת היום באזור המרכז יכול לנוע בין 1.5 מיליון ש”ח לכ- 2 מיליון ₪, שכירות ממוצעת על דירות בסדר גודל כזה יכולה לנוע בין 3,500 לכ-4,500 ₪. אני בוחרת להשתמש במחיר דירה של כ-1.5 מיליון ₪ עם שכירות ממוצעת של כ- 4,000 ₪. כלומר, תשואה ברוטו של כ-3.2%, חשוב לומר, שיש הוצאות נוספות אשר גורמות לתשואה להיות נמוכה יותר כמו למשל, הוצאות תיווך, זמן שהבית לא מושכר, שיפוץ הבית, הוצאות כלליות על הנכס, עו”ד, מס רכישה של כ-5% ועוד. כאשר עושים את החישוב בצורה מדויקת מגלים שהתשואה היא באזור ה-1% פחות או יותר. אתם שואלים האם העסקה טובה או רעה? אם עושים חישוב של סך השכירות בריבית דריבית מגלים שלוקח במקרה הטוב להחזיר את ההשקעה רק לאחר 75 שנה! כלומר, לאדם שרכש דירה להשקעה בגיל 30 יחזיר את ההשקעה בגיל  105 ולאדם שרכש דירה בגיל 50 יחזיר את ההשקעה רק בגיל 120. האם זאת נראית לכם השקעה סבירה והגיונית?  בואו נדבר על זה
כמה פרטים שאתם חייבים לדעת בעת רכישת דירה:
* ערך הדירות עלה בצורה משמעותית בשנים האחרונות ועושה רושם שגל העליות הגדול מאחורינו.
* תשואת שכירות נטו ירדה באופן משמעותי לבין 1% ל-1.5%
* חוסר פיזור בהשקעה
* מס רכישה של כ-5% אשר גורם לכם כבר בהתחלה לאבד סכום גדול או שנתיים וחצי של השקעה.

רקע עולם ההשקעות האלטרנטיביות

עולם ההשקעות האלטרנטיביות צומח מאד בשנים האחרונות, מתחילת המילניום צמח שוק ההשקעות האלטרנטיביות בכ-20 טריליון דולר, ב-2005 שוק ההשקעות האלטרנטיביות הסתכם בכ-2.5 טריליון דולר, כיום שוק ההשקעות האלטרנטיביות מוערך בסכום של כ-20 טריליון דולר וב- 2025 שוק ההשקעות האלטרנטיביות יצמח בעוד 25%  לכ-25 טריליון דולר. עולם ההשקעות האלטרנטיביות היה פתוח עד לפני עשור בפני משקיעים מאד מסוימים, בפני חברות ביטוח, בתי השקעות, קרנות השקעה ועוד. לאחרונה, עולם ההשקעות האלטרנטיביות פותח את שעריו בפני משקיעים רבים ויוצר אפשרויות השקעה חדשות, אפשרויות פיזור השקעה חדשות ואפשרויות להשקיע בהשקעות עם מתאם נמוך לשוק ההון, מדוע זה כל כך חשוב? כי זה בדיוק מה שמחפשים משקיעי הנדל”ן למגורים בארץ, תחליף טוב יותר.

למה השקעות אלטרנטיביות מעניינות יותר מדירות להשקעה? פיזור גדול עם מתאם נמוך לשוק ההון.

עולם הנדל”ן מאד מגוון, בארץ למרות שקיים מחסור גדול בדירות בכל שנה, מדובר על מחסור של כ- 200 אלף דירות בכל שנה. למרות זאת, משקיעים וכלכלנים רבים סבורים כי גל העליות הגדול והמשמעותי נמצא מאחורינו מסיבות רבות, משקיעים מתוחכמים מחפשים השקעות עם תשואות טובות יותר ופיזור השקעות. בנוסף לכך, השקעה בדירה כוללת קנס כפול עבור המשקיעים, כיום משלמים כ-5% מס רכישה על דירה שנייה. כלומר, אתם מכניסים את עצמכם להשקעה בהפסד, על דירה בשווי של כ-1.5 מיליון ₪ תשלמו כ-75,000 ₪ מהרגע הראשון. כלומר, הפסדתם שנתיים וחצי שכירות. כמו כן, בעת מכירת הנכס המשקיעים משלמים מס שבח בגבוה של כ-25%, בדיוק כמו תיק השקעות רק עם פחות פיזור. עולם ההשקעות האלטרנטיביות בנדל”ן ממתין למשקיעים רבים שמחפשים משהו חדש, תשואות טובות יותר. כיום, ניתן להשקיע בתחום הנדל”ן דרך קרנות השקעה אלטרנטיביות עם תשואה ממוצעת של בין 7%-9%, ללא מס רכישה וללא מס שבח. השקעה בקרנות אלטרנטיביות בתחום הנדל”ן כוללות מספר פרויקטים, לכן פיזור ההשקעה שלכם גדול יותר באופן משמעותי, במקרים מסוימים קיים אפילו פיזור גאוגרפי משמעותי מאשר דירה להשקעה, בדירה אתם חשופים למדינה אחת, בעיר אחת ולבניין אחד.

ההבדל בין השקעה בקרן נדל”ן אלטרנטיבית לבין השקעה בדירה למגורים

1 ) מיסוי – בדירה להשקעה אתם משלמים בעת הרכישה כ-5% מס רכישה ומס שבח על הרווחים במידה וערך בדירה עלה. רכישה של דירה בשווי של 1.5 מיליון ₪ תעלה כבר בהתחלה כ-75,000 מס רכישה, במידה וערך הדירה יעלה תשלמו עליו מס רווחי הון בשיעור של 25% נוספים!
בהשקעה בקרן אלטרנטיבית בנדל”ן המס יכול לנוע בין 15% לבין 25% מס רווחי הון. כלומר, ניתן לראות יתרון משמעותי בנושא המס לקרנות אלטרנטיביות בנדל”ן על פני דירה להשקעה.

2 ) פיזור השקעה – קרנות אלטרנטיביות בנדל”ן בדרך כלל משקיעות במספר פרויקטים ומיזמים, לכן פיזור ההשקעה גדול יותר באופן משמעותי מאשר רכישה של דירה בודדת. משקיע שרוכש דירה בארץ חשוף לשוק הנדל”ן בארץ, למטבע הישראלי ולאזור הספציפי שהדירה נמצאת. לכן, במבחן פיזור ההשקעה קרנות אלטרנטיביות בנדל”ן טובות יותר באופן משמעותי, מספר פרויקטים למול דירה אחת.

3 ) סכום ההשקעה – בקרן השקעות אלטרנטיביות המשקיעים יכולים להשקיע ולפזר סכום קטן באופן משמעותי מאשר בדירה להשקעה. כיום, קיימות קרנות אלטרנטיביות בנדל”ן אשר מאפשרות השקעה החל מ-300 אלף ₪ בלבד. עבור משקיעים שרוצים לרכוש דירה להשקעה מדובר על סכומי כניסה והשקעה גדולים יותר באופן משמעותי. בנוסף לכך, משקיעים רבים אשר מצליחים להגיע לחצי משווי הבית ונוטלים משכנתא על החצי שני כדי להשלים את העסקה, משקיעים אלה משלים ריביות אשר יכולות להוביל במהירות רבה את העסקה להפסד משמעותי.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה יעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.