אין ספק שבעולם של הזדמנויות שונות, מגוונות ומרתקות להשקעה אלטרנטיבית, שוק הנדל”ן תפס בישראל מקום חשוב ומשקיעים ישראלים רבים בוחרים לנהל לפחות חלק מההשקעות שלהם, באמצעות בעלות על נכסים מניבים (דרך רכישת נכס כזה או דרך השקעה בקרנות שונות). מי שבוחרים לרכוש נכס נדל”ן מניב, מגיעים למסקנה שבחו”ל מחירי הנדל”ן נמוכים יותר ומשכך – התשואה גבוהה יותר. נותרה, אם כן, רק בעיה אחת לפתור: איך מנהלים, מתחזקים ומשכירים נכס שנמצא במרחק כמה שעות טובות של טיסה מבעליו?

הניהול של נכס נדל”ן על ידי משקיע כולל היבטים רבים, ביניהם האחזקה של הנכס והשמירה על ערכו ועל מצבו הראוי לשימוש, ביצוע תיקונים כשעולה הצורך, מציאת שוכרים והשכרת הנכס, זמינות לבקשות מטעם השוכרים, ועוד. בעלי הדירה גם אחראיים לגבות שכר דירה מדי חודש, לדאוג שכל החשבונות משולמים, לפעול מול בעלי נכסים אחרים באותו בניין (למלא אחר סיכומים מפגישות ועד בית למשל) ועוד. 

הטיפול בנושאים כגון אלה שהוזכרו מהווה “כאב ראש” לא קטן גם עבור בעלי בית הגרים בקרבת מקום, אבל כשמדובר בנכס שנמצא בארץ אחרת – התחזוקה והניהול העצמאיים של הנכס הופכים, פשוטו כמשמעו, למשימה בלתי אפשרית. 

הביקוש לשירותי ניהול נכסים הוא זה שהוביל להקמת חברות ניהול נכסים, שמציעות שירות כולל של ניהול נכס. חברת הניהול נכנסת לנעלי בעל הנכס ומבצעת עבורו את כל הפעולות הדרושות, החל ממציאת דייר ושמירה על הנכס מושכר, דרך התנהלות מול וועד הבית וכלה בתיקונים שיש לבצע בדירה ועוד. 

מה יקרה ביום שאחרי רכישת הנכס?

משקיעים רבים בנכסים בחו”ל, משקיעים את כל מרצם באיתור הנכס המתאים להם – כל זאת, מבלי להביא בחשבון את מה שיקרה ביום לאחר רכישת הנכס. 

קשה מאוד לנהל נדל”ן בשלט רחוק, גם עבור מי שגרים קרוב לנכס המושכר קשה יהיה להתמודד עם שוכר בעייתי. כל נכס מחייב ניהול, בין אם זה יבוצע על ידי בעל הנכס או על ידי חברת ניהול מטעמו. מיד עם השלמת רכישת נכס יש להתחיל לדאוג לדברים הקשורים לניהולו, העברת החשבונות על שמנו למשל, תיקונים, שיפוצים, הכנת הנכס להשכרה, מציאת שוכר, ניהול מו”מ וחתימה על חוזה שכירות, העברת החשבונות על שם השוכר ועוד. מומלץ למצוא חברת ניהול מתאימה עוד לפני שהשלמנו את עסקת רכישת הנכס.

חברת ניהול מקצועית איכותית תדע לספק לנו מענה לכל הצרכים שפורטו לעיל ועוד. למעשה, מרגע ששכרנו שירותיה של חברת הניהול היא הופכת לכתובת היחידה שלנו לכל עניין הקשור בנכס שרכשנו. חברת הניהול דואגת למצוא שוכר (אם הנכס עומד ריק חברת הניהול אינה מקבלת תשלום), לחתום מולו בשמכם על חוזה השכירות, לגבות דמי שכירות ולהעבירם אליכם (בניכוי התשלום עבור שירותי הניהול), לבצע תיקונים בעת הצורך, לטפל מול השוכרים בכל עניין העולה על הפרק (דברים שבאחריות בעל הבית), להתנהל מול גופים כגון וועד בית, רשויות מקומיות, רשויות מס של המדינה ועוד. 

חברת ניהול נכסים היא בחירה הכרחית עבור משקיעים בנכסים מניבים מעבר לים

אם כן, מי שבחרו לקנות באופן פרטי נכס נדל”ן מניב בחו”ל, מגיעים במוקדם או במאוחר להבנה שהנכס לא יתחזק או ישכיר את עצמו, ושהמחשבה שהם עצמם ידאגו לתחזוקה של הנכס היא לא ריאלית לאורך זמן. הפתרון המתבקש הוא, אם כן, העסקת חברת ניהול שבעלות המופחתת כל חודש משכר הדירה שמופקד לחשבון בעלי הנכס, היא דואגת לכל ההיבטים של תחזוקת הנכס. אבל איך בוחרים חברת ניהול אופטימאלית, שלא תנגוס באופן שערורייתי בתשואה מהנכס, אבל תספק שירותים אמינים, יעילים וזמינים במידת הצורך?

חשוב לוודא שחברת הניהול מתמחה בטיפול בסוג הנכסים הרלוונטי.  ישנן חברות שמתמחות בסוג מסוים של נדל”ן, כמו בתים פרטיים או נכסי מולטי פמילי בניהול משותף. 

עוד, חשוב לוודא שמדובר בחברה שמכירה היטב את האזור בו שוכן הנכס. ההיכרות עם האזור תאפשר לחברה למצוא שוכרים בקלות, להזמין אנשי מקצוע לתיקון תקלות במהירות, ולתת לכם, בעלי הנכס, הערכות ריאליות יותר בנוגע לאפשרויות שלכם במהלך האחזקה של הנכס. 

חשוב לבחון את הניסיון והמוניטין של חברת הניהול, באופן כללי ובפרט בניהול נכסים דומים. כך למשל בקיאות בחוקי המיסוי המקומיים עשויה לאפשר חיסכון משמעותי והגדלת ההכנסות שהנכס מייצר. 

כמה עולים השירותים של חברת ניהול נכסים בחו”ל? 

בדרך כלל חברת הניהול תגבה דמי ניהול בגובה אחוז מסוים מדמי השכירות, כך למשל 8% מדמי השכירות + מע”מ, המחושב אחרת במדינות שונות.
חשוב להבין שתשלום זה בדרך כלל אינו כולל עלויות נוספות שבעל הנכס נושא בהם כמו דמי אחזקת גינה או דמי וועד בית, דמי חכירה (ground rent), בדיקת תקינות גז שנתית, ניקיון וצביעת הדירה בין דיירים, ועוד. מומלץ לברר אלו תשלומים נותרים באחריותנו, מה גובהם ומתי הם נגבים. חברות ניהול רבות לא גובות תשלום על אחזקה, בחודשים שבהם הנכס לא מושכר. 

ליאור מור

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.