השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן – הקדמה

נדל”ן נמנה עם אפיקי ההשקעה המבוקשים ביותר. כולנו יודעים את זה. הסיבה העיקרית לכך, כמובן, היא שנכסי נדל”ן שומרים על ערכם אשר מטפס כלפי מעלה ככל שחולף הזמן. לראיה – קחו כדוגמה את שוק הנדל”ן בבריטניה. אזורי המפתח שם הם קיימברידג’, לונדון, אוקספורד וסאות’המפטון אשר בין השנים 2009-2019, מחירי הנדל”ן בהם נסקו לשמיים בשיעורים אדירים של 69%, 63%, 28% ו- 24% בהתאמה.

חוץ מזה – נדל”ן יכול לשרת אותנו לתקופות ממושכות, לייצר לנו הכנסות פאסיביות מבלי שנצטרך להתאמץ ולשמש כעוגן פיננסי אשר ישרת את ילדינו בעתיד. כל זה מוגדר כמובן כ”השקעות נדל”ן מסורתיות”; השקעות בהן אנו רוכשים את הנכס ומחכים, מחד, שערכו יעלה ומאידך גוזרים ממנו תשואות שכירות ממושכות. כמו כן, קיימת האופציה של השקעה בנדל”ן סחיר שהיא קניית מניות של חברות נדל”ן אשר נסחרות בבורסה המקומית או הגלובלית.

אך ישנו גם צד “אלטרנטיבי” למטבע; סוג השקעות נדל”ן אשר לא כולם מכירים. אנו מדברים כמובן על אופציה להשקיע בפרויקטים של נדל”ן כאשר הדרך לעשות זאת היא באמצעות קרנות השקעה. אז בואו נבין יחד מהן השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן ומה קורה בתחום הזה אצלנו, כאן, בישראל.

נדל”ן אלטרנטיבי בישראל – תשכחו מכל מה שהכרתם על השקעות נדל”ן

השקעות נדל”ן אלטרנטיביות, כאמור, מבוצעות באמצעותן של קרנות השקעה ייעודיות. אך מה זה אומר בדיוק? ובכן, קרנות השקעה בנדל”ן מנוהלות על ידם של אדם או חברה (‘שותפים כלליים’) והן מאפשרות לבעלי הון (המוגדרים ‘שותפים מוגבלים’) להיכנס כמשקיעים – תוך העמדה והבטחת ביטחונות על הכסף שלהם.

בקרנות אלו פועלים אנשי מקצוע אשר מכירים לעומק את עולם הנדל”ן שידאגו לטפל בכם מא’ ועד ת’, ואפילו גם מ- A ועד Z אם צריך:

• וועדת השקעה דואגת לאתר עבורכם עסקאות רלוונטיות, תוך ביצוע בדיקות נאותות מקיפות: החל בבחינה מדוקדקת של יזם הפרויקט (מי הוא, מה הניסיון שלו) וכלה בהשוואה בין מחיר הנכס למחירי הקנייה והמכירה באזור שבו הוא יוקם.
• מלבד ההשקעה הראשונית, אין צורך להשקיע בטיפול ובתחזוקת הנכס. זה נמצא באחריותה הבלעדית של הקרן (בירוקרטיה מול שמאי, עורך דין, שדרוגים, תיקונים וכו’).
• דואגים למצוא לכם לפחות 2-3 פרויקטים להשקיע בהם כך שרמת הסיכון הכוללת תפחת.
• אתם זוכים בעדיפות בחלוקת רווחים ודיבידנדים (“המשקיע לפני הכול”).
• ועוד…

כאן בישראל, תחום הנדל”ן הפך למצרך “לוהט” כאשר הסיבה העיקרית לכך היא העלייה המתמשכת במחירי הדירות למגורים. בתוך כך, אנו מדברים על ראלי מרשים ביותר, כאשר בין 2007 ועד לרבעון האחרון של 2020, מחירי הדיור בארץ עלו בשיעור של 130%.

אחת האופציות המבטיחות להשקעות אלטרנטיביות בנדל”ן ישראלי היא קרנות התמ”א 38 של חברת האחזקות וולת’סטון (Wealth stone): ‘קרן טרום היתר‘, ‘קרן היתר‘ ו’קרן היתר מוגנת’. הקרנות כולן מורכבות מאנשי מקצוע אשר חיים ונושמים את שוק הנדל”ן הישראלי – ומתמחות ספציפית בפרויקטים של תמ”א 38. הסיבה שהקרנות הללו הן אופציה אטרקטיבית היא שוולת’סטון מתמקדת בפרויקטים איכותיים בלבד – ספציפית באזורי הביקוש של ערים מרכזיות בישראל. בתוך כך, במקרה של השקעה דרך קרן ההיתר המוגנת, וולת’סטון הכניסה מרכיב הגנה ייחודי: ערבות ביטוחית מלאה על כספי המשקיעים.

איך זה עובד בדיוק? וולת’סטון מקיימת שיתוף פעולה מול שתי קבוצות ביטוח ענקיות אשר מספקים את שכבת ההגנה הזו למשקיעים:

• חברת Ion Insurance Group: Ion Insurance היא קבוצת ביטוח גלובלית אשר מנפיקה ביטוחים בינלאומיים לגופים וארגונים עסקיים. בין היתר היא מספקת פוליסות עבור מסחר ימי, חברות תעופה ו- ‘ריסק יזמי’ עבור הקמה ופרויקטים בתחום הנדל”ן.
• חברת Active Capital Re-insurance: בדומה ל- Ion Insurance, Active Capital Re-insurance היא קבוצת ביטוח גלובלית המקיימת פעילות בכ- 25 מדינות (בעיקר ביבשת אירופה) ומספקת פוליסות עבור פרויקטים שונים של נדל”ן.

פרט להשקעות תמ”א, וולת’סטון מציעה להשקיע בפרויקטים של תב”ע למגורים (תוכנית בניין עיר) אשר כל הרעיון בהם הוא לשנות את ייעוד הקרקע כך שתוכל לשמש להקמת דירות חדשות. בדיוק מסיבה זו אגב ולאור העובדה כי מרבית הפרויקטים מתבצעים במרכזי הערים, מדובר באחת מהזדמנויות הנדל”ן הרווחיות ביותר בעבור המשקיע הישראלי.

והנה עוד פרט קטן ו- “שולי” לסיום: מזה 4 שנים ברציפות, וולת’סטון אחזקות מופיעה ברשימת ה DUN’S 100  כאחת החברות המובילות והמצליחות בתחום הבנייה והנדל”ן הישראלי.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.