מבין שלל אפיקי ההשקעה המסורתיים והאלטרנטיביים, איכשהו, אנחנו הישראלים תמיד מגיעים לנדל”ן. אין קוסם יותר מלהיות בעליה הגאים של “דירה להשקעה”, והאמת, שאם זה בארץ – הגאווה גדולה אף יותר. האם יש ממש מאחורי הילת הכבוד של השקעה בנדל”ן? כנראה שלא לגמרי. רכישת דירה כנכס נדל”ן מניב, עם הסתמכות על השכירות לטובת יצירת תשואה, מסתכמת ברווחים נמוכים – ואם לוקחים בחשבון את אבדן הנזילות של סכומים גדולים ואת עלויות המימון של העסקה, אנחנו נשארים עם לא הרבה יותר מאשר חור בכיס.

מה עושים? דרך אחת לשמור על התמהיל מעורר הגאווה של השקעה בנדל”ן לצד תשואות גבוהות – הוא השקעה בנדל”ן מסחרי. השקעות בנדל”ן מסחרי ניתן כיום למצוא בשפע, בארץ או בחו”ל, בתשואות שנתיות של כ – 10% בממוצע לשנה. הסכומים להשקעה הם בדרך כלל נמוכים ביחס לאלה הנדרשים במקרה של השקעה בנדל”ן למגורים, ואם כל אלה לא מספיק אטרקטיביים – נציין גם שהתחזוקה של נכס נדל”ן מסחרי בדרך כלל מתבצעת ללא עלויות נוספות מצד בעלי הנכס, אלא מטעם שירותי התחזוקה של המבנה (בדרך כלל בעלות המושתת על השוכר). כמה באמת אפשר להרוויח מהשקעה בנדל”ן מסחרי, מה קרה בשנים האחרונות בתחום והאם כדאי ללכת על השקעה מסורתית או שמא לחפש אפיקי השקעה אלטרנטיבית לנדל”ן מסחרי?

בואו נדבר במספרים – כמה תרוויחו בהשקעה בנדל”ן למגורים אל מול השקעה בנדל”ן מסחרי

בישראל של שנת 2021, תשואה טובה לנדל”ן למגורים ברכישת דירה תהיה בממוצע 4.5%. אם נחשב בדרך של דוגמה, נכס שעלותו מיליון שקלים ודמי השכירות החודשית עליו עומדים על 4,000 ₪, ייצר תשואה של 4.8%. כמובן שזו דוגמה שהמצאנו – בישראל מעט מאוד נכסי נדל”ן במחירים של מליון שקלים או פחות ודמי השכירות עבור השימוש בנכסים אלה בממוצע מחצית מזה המופיע בדוגמה שלנו. בנוסף, לא חישבנו את עלות המימון של הרכישה – בממוצע, מחצית מסכום ההלוואה לאורך חייה (כלומר, אם לקחתם משכנתא של 500,000 ₪, הסכום שתחזירו נומינאלית בסוף חיי ההלוואה, באמדן גס מאוד, יהיה פי 1.5 מהסכום שניטל, כלומר 750,000 ₪).

רק על מנת לסבר את האוזן, מי שהשקיע בחמש השנים האחרונות במדד ה – S&P 500 השיג תשואה של כ – 88%. מי שהשקיע בחמש השנים האחרונות במדד תל אביב 125 – השיג תשואה של 26%. ההשקעה במוצרים מחקי מדד אינה נדרשת לסכומים גבוהים והיא שומרת על נזילותה – אין ספק, שזו היתה אלטרנטיבה רווחית יותר.

נדל”ן מסחרי מציע תמהיל רווחי שונה לגמרי. זאת, מפני שבעוד המחיר למ”ר הוא גבוה ותר ביחס לנדל”ן למגורים – שטח ההשקעה בדרך כלל קטן והעלויות נמוכות יותר. השכירות גבוהה יותר, השוכרים נוטים להישאר לטווח ארוך, ועלויות התחזוקה כלולות בדמי התחזוקה שהשוכרים משלמים להנהלת המבנה.

כך יוצא, שגם בהשקעה אלטרנטיבית ברכישת משרד, התשואה הממוצעת עומדת על קרוב ל – 10% לשנה.

לא חייבים לקנות שטחי משרד

השקעה בנדל”ן מסחרי, ממש כמו השקעה בסוגי נדל”ן אחרים, מגיעה בהמון צורות: בוודאי שניתן לרכוש משרד ולהשכיר אותו, אולם לצד זאת ניתן לבצע השקעה ישירה ביזמים עבור פרויקטים של נדל”ן מסחרי בארץ או בחו”ל, ניתן להפוך חלק מקבוצת רכישה לשטחי משרד ויש אפילו קרנות REIT שמהותן השקעה בנדל”ן מסחרי. הדרך להשקיע בנדל”ן מסחרי תלויה באטרקטיביות ההצעה ומאפייניה, סכום הכסף הנדרש, הבטוחות המוצעות (כמו למשל רישום הרוכש בטאבו), נזילות ההשקעה ועוד.

בשנים האחרונות – נדל”ן מסחרי רק עולה

השוק הישראלי והשוק הבין לאומי חווים סוג של חזרה לשיגרה, והשקעות מסורתיות נהנות מתנופת משקיעים נכנסים אליהן. באופן טבעי, בתקופות כאלה אפיקים אלטרנטיביים להשקעה כמו נדל”ן, סובלים מירידות בכמות המשקיעים ובמחירים. אבל זה לא מה שאנחנו רואים במציאות הישראלית של מרץ 2021 – חברות גדולות שעוסקות בנדל”ן מסחרי דוגמת עזריאלי, כמו גם חברות בין לאומיות בתחום וקרנות רייט, מציגות תשואות חיוביות – ואנליסטים מדברים על המשך עליות המחירים בתחום הנדל”ן המסחרי, גם בשנים הקרובות.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.